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房地合一2.0成效?李同榮:四點「假設」與「證明」
2021/4/14 資料來源:吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮

房地合一稅2.0將於七月一日上路,外界一致關切稅制打炒房的後續效應是否對房市價量産生嚴重打擊?針對稅制打炒房效應如何,吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮提出四點「假設」與「證明」,預測房地合一2.0上路後所產生的幾種可能。

房地合一稅2.0上路後的四點「假設」與「證明」

李同榮指出,在房市景氣上升循環軌道上打抄房,只能降低上升速度,很難打擊到房市的交易量與價格,預測房地合一稅2.0的成效,只有針對預售市場的投資假性需求達到降溫效果,但對目前以剛性需求的成屋市場影響應該非常有限。李同榮同時提出房地合一稅2.0針對成屋市場與預售市場後續影響的四點「假設」與「證明」如下:

假設一/ 成屋市場打掉交易量卻打不了房價:

證明加重稅制政策針對剛性需求的成屋市場是無效!更證明天底下沒有打炒房是以打交易量為目的這回事,那只是在打擊活絡的經濟市場,而不是在打炒房。若市場能呈現價穩量增其實是件好事,若市場呈現價漲量縮,就是不良的閉鎖效應,讓房市反而出現短期飆漲的不良現象。

假設二/ 成屋市場打不了交易量又打不了房價:

證明加重稅制政策對成屋市場是無效加三級,打炒房對於剛性需求的成屋市場而言,可能不會買單,那是在扭曲市場景氣循環,不是在打炒房,市場會不會有逃命潮?房市價量會齊跌?政府學者可能太過樂觀,成屋市場很有可能逆勢產生價量齊揚的反效果。

假設三/ 預售市場受納入房地合一稅制影響而交易量縮減:

證明合法繳稅能抑制預售假性需求與紅單炒作,預售推案量就會縮減,價格上升也會收歛,當然也會牽動成屋市場的漲幅收斂。這樣的結果,是房地合一2.0最有可能產生的有利效果,但還是要考驗政府對紅單炒作稽核的執行力。

假設四/ 預售市場不受納入房地合一稅制影響而仍然價量齊揚:

證明地方政府沒有能力全力稽查紅單炒作,代表隱藏的紅單交易黑市無法全力稽查,預售假性需求就會短暫觀望,進而死灰復燃,就更證明紅單炒作規範不在稅制與修法,而在於嚴謹的稽核能力與執行力。

若地方政府無法全力稽查,2.0將難擋紅單炒作死灰復燃

    李同榮最後指出,財政部的房地合一2.0政策其實是被立委窮追不捨的狀況下,不得已拿香跟拜,重心在針對成屋囤房,但當今房市炒作的核心問題不在剛性需求的成屋市場,而是在於土地價格飆漲與預售紅單炒作,2.0重心擺在成屋,方向顯然偏差,剛性需求的成屋市場不會有逃命潮出現,2.0唯一可能的效應就是將稅制納入預售市場後,產生抑制紅單炒作的效果,但此項稽核流程相當複雜與不易,地方政府在稽核人力有限的情況下,若只是初一丶十五的配合中央聯合稽查,那麼紅單炒作就會短期避避風頭伺機而動,道高一尺魔高一丈,紅單黑市炒作就會死灰復燃。