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◇騙案實例及預防
<案例> 法定抵押權之糾紛
承攬台北市忠孝東路、基隆路口春秋大廈工程的台雄投資公司,因為投資者中央投資公司還有六千萬元工程尾款未付清,最近台雄向法院提出聲請,依民法第五百十 三條拍賣永生大廈四位已取得所有權狀的住戶房屋來補償損失;大鼎同時聲明保留對其他住戶的法定抵押抵權請求,以後考慮是否向法院聲請拍賣。

台雄公司在法院提出的拍賣聲請中指出,永生大廈工程是中央公司以原始起造人名義,向台北市政府建管單位取得建造執照後,再由台雄承攬,工程總價經雙方議定 為新台幣二億七千萬元,台雄依約在限期前完工,並交給中央及購屋者辦理產權登記,但中央至今一直未付工程尾款六千萬元,迫使台雄聲請拍賣以中央為原始起造 人的永生大廈部分房屋以補償損失。

依民法第五百十三條規定:「承攬之工作為建築物,‥ ‥承攬人就承攬關係所生之債權,對於其工作所附之定作人之不動產有抵押權。」此一規定明白表示,就承攬關係發生債權時,法律對承攬者的保護,優於已取得產 權的購屋者。

永生大廈在工程進度達九成時,因為發生越界建築風波,工桯進度緩慢下來,使購屋者對建設公司產生懷疑,當時中央公司曾以變更購屋者為起造人方式,希望購屋 者繼續繳交屋款。但台雄公司在聲請函中指出,雖然起造人變,並不影響承攬關係,中央公司的「定作人」身分,也不影響中央為永生大廈「原始」所有權的事實, 自然得依第五百十三條的法定抵押權聲請拍賣。

台雄公司向法院提出的拍賣聲請,出於屬非訟事件,法院可以逕行裁定拍賣,但法院為求慎重,要求台雄公司先行撤回聲請,改向民事庭提起訴訟,確認與中央公司 的債權後,再行提出聲請。

台北市永生大廈的幾位購屋者,付清了房屋價款,取得了所有權狀,突然因為建設公司和承攬工程廠商債務關係,遭到可能被法院拍賣房子的危機。這件事充分反應 出購屋者的權益未受保障。

上述案例即為預售房屋中常見的,法定抵押權糾紛案件,而且目前許多建設公司和承攬營造廠幾乎都是一體二面,萬一兩者勾結時,購屋者怎麼辦?
解決之道:
由於民法第五百十三條的法定抵押權,購屋者無法以與訂立契約公司(如中碁公司)依買賣契約所生的債權來對抗,這一方面是因台雄公司持有的法定抵押權係法定物權,當然優先於債權;再者台雄持有的法定物權在先,購屋者的買賣契約在後,更無法抗衡。因此在這種情況下,購屋者必須以更高的警覺來面對可能的風險。因此在購屋時,最好能取得營造廠及建設公司的法定抵押權拋棄書,同時備妥各項單據,這樣子才能保護產權。

萬一購買者碰到建設公司和營造廠在實質上根本就是一家或是二者勾結時,購屋者共有積極採取行動,多方蒐集證據,證實二者間的承攬關係根本不存在,否決承攬關係,才能避免房屋被拍賣的情事發生。