地 區:
坪 數: ~
售 價: ~
種 類:
關鍵字:
常見問題 不動產買賣相關問答 為什麼法拍屋會便宜?  
問:鄰居的房子,跟我的一模一樣,為什麼我的地價稅、房屋稅會比鄰居的高很多?
答:你的地價稅、房屋稅可能被課徵營業用,你應該到稅捐處拿申請單,將你的房子改為自用,稅費自然降至跟鄰居一樣。
因稅捐處並不會主動幫你改為自用稅率,尤其是剛買房子的消費者,應至稅捐處辦理自用稅率,以免白白浪費你的血汗錢。
問:為什麼你們的代書費這麼高?我的朋友告訴我,他只要新臺弊六仟元就可以辦了!
答:1 、 首先您必須要弄清楚,你的朋友是否有地政士執照,坊間有很多號稱是代書業,卻沒有地政士執照,在市面上以低價招攬生意。
可能發生情事:您為了省卻幾仟塊的代書費,卻冒著大金額 ( 買賣價款 ) 款項被盜領或其它嚴重影響權益情事,絕對是大大划不來。
2 、 你的朋友可能幫你寫好買賣契約書,然後交由買賣雙方自已送件 ( 地政事務所 ) ,以省卻應繳納之稅金及綜合所得稅。
可能發生情事:當買賣雙方過戶流程發生問題,一狀告到地方法院時,你就會發現「公說公有理、婆說婆有理」,因為你沒有買賣雙方之證人,絕對也是大大划不來。
【聯
問:辦理過戶需準備的文件、及辦理過戶需花費之金額?及所需注意之事項
答:一、過戶文件
  1. 賣方應備:所有權狀正本、身份證正本、印鑑章、印鑑證明、戶籍謄本、最近一期房屋稅單及地價稅單,水電單、瓦斯繳費單、管理費繳費單。
  2. 買方應備:錢、身份證正本、便章。
二、代書費
房屋買賣: 12000 元
辦理貸款: 4000 至 5000 元
貸款塗銷: 1500 至 2000 元 ( 由賣方支付
三、注意事項
  1. 買賣契約書時,賣方若非本人需附授權書(需附印鑑證明一份),以免發生無權出售或詐欺行為。
  2. 具備地政士資格。
  3. 式及附贈物品或其它特約條款,需以書面言明清楚,雙方責任及義務亦得清楚詳列,以免事後發生契約不履行等糾紛。
  4. 買賣契約書前,需詳閱產權說明書,當然!為了你的權益,慎選合法之經紀業(仲介公司)亦是必備條件。
問:我要具備什麼資格才可以貸到優惠房貸?
答:政府提撥之優惠房貸 ( 目前年利率為 2.3 ﹪,期限為 20 年 ) ,並非限制為首購條件,無論您名下有無不動產或名下有多間不動產,任何人都有一次購買機會,例如:妻以用了一次優惠房貸,若要再買一戶,改以用夫之名字, 即可再用一次優惠房貸。
問:買賣發生糾紛,有何申訴管道?
答:
  1. 雲林縣不動產經紀商業同業公會
  2. 鄉鎮市公所調解委員會
  3. 雲林縣政府消保官
  4. 斗六市簡易庭
  5. 虎尾鎮地方法院
問: 土地買賣移轉過程中,土地承買人應注意那些事項﹖
答: 一、 土地承買人應注意事項:
(一)事前應先調查土地的地形、位置、現狀及界址,最好向地政機關申請地籍圖謄本,再向建管機關申請都市計畫圖後予以套繪,以了解土地是否屬公共設施保留地,且詳查土地登記簿謄本。
(二)買賣契約應與土地所有權人或土地所有權人正式委託的地政士訂立,否則該買賣契約無效。該筆土地上如設定有抵押權登記,應先要求土地所有權人在限定時間內塗銷該抵押權,以免買賣成立後,出賣人取得買賣價款後,一走了之。
(三)查明該筆土地之使用管制情形,如住宅區﹑商業區﹑工業區……等,因其使用性質、建蔽率及容積率等皆不相同;另購買農(耕)地時,應檢附農業用地作農業使用證明書或耕地符合土地使用管制證明書。
(四)參考附近已成交的實例價格,或參酌政府當年公告的土地現值予以決定土地成交價。土地上如有設定地上權﹑典權或訂有耕地三七五租約或訂有基地租約建築建房屋,則地上權人﹑典權人或承租人有優先購買這塊土地的權利。
二、土地出賣人應注意事項:(一)售價得參考土地公告現值及附近成交價格訂定。
(二)土地增值稅依有關稅法的規定,應由出賣人負擔。土地增值稅,係按土地漲價總數額課稅,若土地無漲價無增值,雖土地移轉買賣,仍予免稅。
三、申請登記時間﹕
不動產之買賣移轉,我國採登記生效主義,所以買賣雙方簽約後,應於一個月內會同前往地政事務所辦理所有權移轉登記,買方權益方可獲得保障﹐並避免被處逾期登記費罰鍰。
問: 土地所有權人以土地或建物向金融機構提供擔保,應如何申辦抵押權設定登記﹖
答: 土地所有權人與金融機構訂立抵押權設定書面契約後,應檢附下列文件,向該管地政事務所,申辦抵押權設定登記: 一、登記申請書。
二、契約書正副本。
三、權利書狀。
四、身分證明文件(戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本)。
五、義務人印鑑證明(抵押權人為金融機構者,自八十二年七月一日起義務人免附印鑑證明)。
六、委託書(委託他人代理者檢附之,如於登記申請書已載明委任關係者免附)。
七、第三人之同意書及印鑑證明(同一土地所有權人設定典權後再設定抵押權者,應經典權人同意)。
問: 申辦耕地移轉登記,須要檢附什麼證明文件?
答: 申辦耕地移轉登記,雙方當事人需以買賣或贈與方式填寫契約書二份、申報土地增值稅、贈與稅(立契約雙方為二等親以 內、或以贈與方式辦理時)後,檢附下列文件向該管地政事務所申辦所有權移轉登記: 一、登記申請書。
二、契約書 (正副本各一,正本貼契約價值千分之一之印花)。
三、身分證明文件(戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本)。
四、義務人印鑑證明(義務人親洽該所或經公證、簽證者免附)。
五、完稅證明。
六、農業用地作農業使用證明書或耕地符合土地使用管制證明書(向土地所在鄉鎮公所申請)。
七、土地所有權狀(如已遺失,請檢附切結書)。
八、其他相關證明文件
問: 地政事務所之測量助理可否擔任地籍圖重測地籍調查員之工作,將來法律訴訟,又不具公務人員資格,適法性如何?
答: 經查地政機關辦理地籍圖重測工作之人員編組,係以測量員搭配測量助理辦理,其中測量助理之任務係屬協助辦理性質,復查地籍調查表中之核章欄位均由測量員以 上之地政人員按職務層級核章,是以,應無台端所陳適法之情事。台端如仍有疑義,請敘明土地坐落、地段、地號及具體案例等相關資料,逕洽土地所在之地政機關 辦理。
法拍屋在鑑價時,多會以市價或較市價稍低的價位作為最初的底價,此時為第一次拍賣的底價,當拍賣時無人競標,則法院會另擇期再進行第二次拍賣,但此時拍賣 底價會以第一次拍賣的底價打八折計算,舉例而言,若某戶法拍屋的第一拍底價為500萬,到第二拍的底價便降為500*0.8=400萬,到第三拍就再降為 400*0.8=320萬,甚至若到了最後一拍第四拍,底價會降到320*0.8=256萬,由於底價的調降是強制的,只要沒拍出去,所有權人是無法單方 面阻止底價調降或撤銷拍賣的,因此一戶500萬市價的房屋,可能經過幾次拍賣流標後,價格會降到原來的一半甚至以下。
◇買法拍屋的風險在哪裡?
( 1 ) 短期要準備大量現金
買法拍屋的程序是:投標時要準備底價20%的現金(一般多以台灣銀行支票或其他銀行支票),得標後7~15日內要將尾款以現金交付法院。因此若投標一戶 300萬的房屋,15日內便要有300萬元的現金週轉,這對買方是一項資金上的風險及限制。
解決方式:先聯絡好貸款銀行及短期借貸管道,得標後與銀行配合立即辦理過戶及貸款,一般可在15~30日內完成,有助減少資金融資壓力及成本。
( 2 ) 無法入屋內查看屋況
由於法拍屋並不會開放參觀,法院也不會擔任如仲介的角色帶想投標的人看房屋。因此有意投標者通常無法得知屋內狀況,我們也無從得知屋內是否有牆壁龜裂、漏水等問題(法院也不提供瑕疵擔保)。 這些都是不得不考慮的風險。(台灣金融資產管理服務公司將與保管銀行合作,若拍賣的金拍屋是無人居住的空屋,將向法院申請,由債權銀行保管房屋鑰匙,提供看屋服務。)
解決方式:有意參與法拍屋者不妨問問樓上樓下鄰居該屋狀況,甚至可以情商進入樓上樓下鄰居看看其屋內格局(通常樓上樓下格局差不多,漏水龜裂問題也差不多);其次,可以到頂樓該屋的位置,看看房屋的形狀,周邊的環境(特別是屋後,有時正面看不到的反而有問題,例如屋後有墳場或環境不佳等);最後仍應以最壞情況估算可能的修繕費用,通常10~20萬的修繕費用是免不了的,但對數百萬的房價來說,你覺得這會成為你是否要投標的關鍵嗎?
( 3 ) 可能無法順利取得使用權
既然產權清楚,為何無法「順利」取得使用權?由於法拍屋內可能仍住有前任所有權人、借住的人(如親朋好友) 、承租戶、甚至以各種名義佔住的人(或許是黑道)。雖然房子已經是你的,但他們賴著不走有時要花錢消災甚至無法解決的也有,此時如果你買的是有「點交」的房屋,可以申請由法院點交,排除上述狀況(但有時點交也不見得沒問題);如果你買到「不點交」的房屋,那就要自行處理了。點不點交在最初法拍公告中就會註明,購買者可要看清楚。
解決方式:沒經驗的人還是買有點交的房屋比較保險,最好現況是無人佔用或是空屋更好。(使用現況也可在拍賣公告中查到)
問: 我是房客,承租房屋被查封,我應如何保障權益﹖
案例:

我目前所住房屋為租賃,因貪圖房租便宜,所以合約簽了五年,但是簽約後,不到一年,房屋被法院查封,但我仍居住在此,房租亦準時支付簽約房東。近日房東收到一署名:xx法律事務所的查封通知,說明因積欠銀行信用卡款逾期太久,所以將於92年8月14日向法院申請假扣押及執行。

1.我的合約並沒有經過法院公證,是否為有效合約?
答:基本上在民85年後,地院對強制執行之不動產之既有租約認定越趨嚴格,所謂買賣不破租賃,在法拍屋已非定律。如果沒有經法院公證的租賃契約書,通常會被裁定無效,但也不是全然如此,你既然有按月繳交租金,如有每次匯款證明,可以向所轄地院遞狀申請租約有效,並請求不點交...

2.若房屋被拍賣,我是否需遷出?亦或可以繼續準時交租並居住至合約期滿?
答:原則上,若裁定點交,當房屋被拍定後,你一定要遷出來,不然新屋主可以在點交時,將你的物品強制移出;當然若不點交,就是你跟新屋主私下協商了。

3.請問查封項目:除強制執行法第53條以外之所有物品.是指什麼東西?

4.他要查封房東的東西,可是我是房客,屋內所有物品都是我的,他憑什麼查封?
答:強制執行法53條以外物品,像房屋本身,電視,汽車,冷氣都可查封,但你並非債務人,所以應該不會查封你的東西,但有時東西並無證明是否真為你的,勸你盡快移走為妙,不然你可能要舉證東西是你的

5.查封通知上說:強制執行將會同法院人員,管區員警及鄰里長,鎖匠到場.是否指明:我們當天必須有人在現場,否則將請鎖匠開鎖執行查封動作?
答:強制執行當天,權利人若不在,法官便會命鎖匠開門。

6.我目前應該做些什麼動作,以確保我的自身權益?
答:你可以做的事如同2.。此外,也可寫狀子,要求依強制執行法第53條第2項,不要查封動產,因為動產都是你房客的...查封有「顯失公平」之處,當然,可以舉證東西是你的話,更有利於這類裁決

7.我是否可以參加拍賣,將此房屋買下,或是有其他方法處理?
答:若房子被強制執行法拍,你當然可以去標,不過依照目前法拍多半第三拍才拍定的狀況,你從第1拍等到第3拍,大約要8到10個月,不過你可以密切注意就是了。

選擇代標公司應注意以下幾點:(1) 是否為合法公司?
是否為房屋仲介公會會員(不動產仲介經紀商業同業公會)。
(2) 是否服務專業?
代標業者應就整個流程提出計畫,如搜尋條件及搜尋物件、對欲投標物件進行詳細查證、投標金額研議、貸款及融資管道協助,並對點交與否極可能出現問題提供專業意見,整個過程並應訂立契約。
(3) 收費是否合理?
一般收費應以拍賣價金的3~5%較為合理。
問: 買法拍屋的好處﹖
答: (1) 便宜
由於拍賣若流標,下次拍賣底價會打八折,因此就法拍屋常常一再流標的情形來看,法拍市場中多的是底價僅有市價一半的房屋。(2) 產權清楚
拍到法拍屋後,在法律上是原始取得,因此在此房屋上曾有的任何抵押設定會全部塗銷,且在付清價款,便可取得權利移轉證書,拍定人可以逕自持權利移轉證書到 地政事務所辦理過戶登記,不需前任所有權人或其債權人的配合,產權絕對清楚。(3) 高報酬
由於法拍屋與市價的差距大,因此眼光獨到的人,可以底價拍到法拍屋,經過一番整理,再轉手賣出,短短期間便可有豐富的利潤。有時轉手獲利可能達房價的 2~5成或者上百萬元。