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人在國外如何委託銷售不動產 借屋裝修同意書 惡質之經紀業 經紀業(仲介公司)楷模
  土地增值稅減半93年2月截止 土增稅調降至四十﹪、三十﹪、二十﹪  
屋主應至僑居地之大使館、領事館或相關之經濟文化辦事處辦理文書認證。辦理時應攜帶當事人、代理人之戶籍謄本,房屋、土地所有權狀影本及當事人之護照。
◇授權書應記載事項:
  1. 不動產標示:基地座落(地段)、地號、面積、權利範圍(持分)、建號、門牌等。
  2. 授權人及被授權人之姓名、出生年月日、身份證字號、護照號碼、國內戶籍地址、授權人國外地址及中譯名稱。
  3. 應詳記載授權之事項,例如簽約、收受價金、產權移轉、證件申請、可複授權予代理人等,如有其它特約條款亦應詳載清楚。
  4. 授權人與被授權人切勿私自以書信往來,達成授權目的。若授權人事後不予承認,將產生無權代理、買方損害賠償等重大買賣糾紛。
◇借屋裝修同意書
  1. 買方同意只借用此屋裝修,而不得在交屋前有搬入、出售、出租、更換房屋鑰鎖等情事,裝修期間所發生的水、電、瓦斯、管理費等費用及所生的危險,概由買方自 理。
  2. 買方絕對遵守賣方所訂的買賣契約,並依約履行付款義務,為有前項違約情事發生,即視同交屋,買方須立即付清尾款,否則買方須負買賣契約違約之責。
  3. 賣方屋中物品,買方應負善良管理人之義務,未經賣方同意,不得隨意丟棄,若有毀損,則負損害賠償責任,物品明細應詳細註明。
  4. 若買賣雙方因故解約,買方不得借已裝潢為藉口,要求賣方賠償裝潢之損失,且買方須負責將房屋恢復原狀。
◇質之經紀業
不肖經紀業通常使用之技倆為:暗賣(售屋者以屋主自居,從中牟取較高利益)、掩飾屋齡(十年左右的房子,可能說成五年)、假合約(經紀業為了取信購屋者, 造一份假契約,以較高的底價來取得購屋者的信賴與認同,然後以較低於這份價格出售)、回頭殺(已找到買主且談妥價錢,但卻回頭向屋主壓低價錢,賺取中間差 價)、假買斷(碰到急著用錢的屋主,殺價買斷,然後再轉手賺取高利潤)等。 經紀業之收費方式:1.按固定比例收取仲介費。
2.除收取成交價固定比之仲介費外,超價部份賣方與經紀業對分。
3.不收取服務費(即零仲介費,但超價部份歸經紀業所有)。
依據美國、歐洲、日本等已開發國家之經驗,經紀業(房屋仲介公司)的市場功能,確實需要且值得肯定的,房屋的交易涉及相當廣泛的專業領域,一般消費者實很 難在偶爾一次或二次的交易過程,學到不動產相關常識,而企業形象優秀的經紀業,正扮演著導正市場的角色,未來的經紀業,將是店頭式、區域經營的天下,以服 務為導向,拂逆潮流將被淘汰。 

依內政部統計,截至民國七十六年底,大台北地區登記有案的房屋仲介公司總數即三、四百家,整個台灣地區則高達五、六百家,若加上未登記的公司,全國的數量 更難加以估計,慎選經紀業,絕對是消費者需審慎評估的。
◇經紀業評量標準:
1. 是否有營利事業登記證
經紀業必須合法登錄公司行號。
2. 不動產經紀業管理條例
經紀業必須加入當地不動產仲介經紀商業同業公會,僱用合法之經紀人、營業員,繳存廿五萬元營業保證金至全聯會,當地縣市政府須備查通過。
3. 經紀業的經營型態
  1. 跑單幫:即仲人(牽猴仔)式的掮客,無營利事業登記證、無固定收費、賺取差價、三角簽、無產權調查。
  2. 普專:集中式管理,區域經理責任中心制,軍事化管理,以人海戰術方式集中經營,收取固定比例的服務報酬,但仍有部份不肖公司賺取差價。
  3. 店頭式:分加盟店和直營店兩種,採行商圈耕耘、區域經營、以服務為導向,為未來經紀業之趨勢。
  4. 高專:零底薪、高獎金(大部份為規模較小之小公司)。
4. 收費標準
目前歐、美、日等經紀業均採固定收費標準,我國不動產經紀業管理條例業已通過實施,依內政部規定不動產委任銷售仲介費不得超過百分之六、不動產委任出租仲 介費不得超過1.5個月租金。
5. 品牌與形象
消費者在選擇經紀業,一定要優先考慮經紀業之口碑、形象、經營團隊等,方不致一失足成千古恨。
6. 經紀業應提供下列服務:
◎免費諮詢服務(提供稅費、貸款、法律等專業知識)
◎不動產免費鑑價
◎產權調查、製作不動產說明書
◎不動產委賣、委租銷售流程報告
◎客戶申訴專線
◎審慎、細心、公正的代書團隊
◎高效率、高服務熱忱的經紀人和營業員
◎提供高額度、低利率之房貸
◇土地增值稅減半93年2月截止
因應土增稅減半徵收兩年案,將在明年一月卅日屆滿,財政部已完成土地稅法修正草案,將土地增值稅最高邊際稅率調降為四○%,自用住宅土增稅稅率恢復為一 ○%,地方的稅收損失仍由中央補足。這項修正草案,九月將送交立法院審議,且預定明年二月一日起實施,想要享受土增稅減半政策的民眾,動作要快。

財政部同時擬定相關配套措施,由內政部修正平均地權條例,將現行公告地價每三年公告一次的時間,縮短為每二年公告一次,並且明定公告地價不得低於一般正常 交易價格一定比例。
現行土地稅法規定,土增稅稅率是六○%、五○%、四○%,但考量因應房市低迷及促進經濟發展,政府自去年二月一日起實施土增稅減半徵收兩年政策,將土增稅 稅率調降為三○ %、二五%、二○%,這項減半徵收案直到明年一月卅一日為止。

土增稅減半徵收案實施後,成效頗佳,據財政部統計,自去年二月一日起至今年一月卅一日止,土地總交易筆數為卅三萬二千筆,比前一年同期成長三九%;繳納土 增稅則為五百四十三億元,比同期增加上百億元,成長幅度三成以上。不過,這項土增稅減半政策,不少財政學者與專家批評是扭曲稅制,建議恢復常態性土增稅稅 制,以致財政改革委員會日前決議通過土增稅調降稅率及相關配套措施。

財政部官員說,依據行政院核定通過財改會決議案,研議修改土地稅法第三十三條,將土增稅稅率調降為二○%、三○%、四○%,且刪除該條第二項土增稅兩年減 半案,以致自用住宅土增稅恢復為一○%,但仍保留調降稅率,致地方政府稅收實質損失,由中央政府補足。這項土地稅法修正案,財政部近日內將送交行政院審 核,且在九月送交立法院審議通過後,擇定明年二月一日起正式實施,成為「常態性」土增稅稅制政策。
『財政部 2003/8/18』
◇土增稅調降至四十﹪、三十﹪、二十﹪
現行土地增值稅減半徵收二年之規定,即將於九十三年一月三十一日施行屆滿,財政部為落實本院財政改革委員會改革土地稅制之意旨、兼顧地方財政自主與考量社 會各界之預期及提振房地產市場景氣,爰擬具土地稅法第三十三條修正草案,由本院於今日︵九月五日︶邀集財政部、內政部、本院主計處及地方政府會商決議將土 地增值稅稅率由百分之六十、五十、四十調降為百分之四十、三十、二十。
現行土地增值稅減半徵收二年之規定,自九十一年二月一日起施行至九十二年一月底止屆滿一年,土地移轉筆數為三十三萬餘筆,較九十年同期增加九萬餘筆,成長 四十%;實徵稅額為五0二億餘元,較九十年同期增加一0四億餘元,成長二十六%。上述資料顯示「減半徵收」政策對不動產市場景氣,應已產生刺激效果。

有關將土地增值稅稅率調降為百分之四十、三十、二十之效益及影響主要有:
一、 現行土地增值稅減半徵收二年,係屬短期權宜措施,及時進行稅制改革以資銜接,可避免因稅制之不確定而影響房地產之交易。調降現行土地增值稅累進稅率符合社 會一般之預期,除可儘速落實財改會之決議外,亦具有活絡房地產景氣之實質功效。

二、 直接調降稅率,於抵押貸款時,銀行即可按調降後稅率估算土地增值稅核定貸款,有利於貸款人貸款額度之提高;對銀行而言,其處分擔保土地回收之債權亦可增 加,有利於貸放款之金融市場。
【行政院 2003/9/8】