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山坡地 不動產証券化 公共設施 地上權房屋 何謂違章建築 資產管理公司解說 輻射屋 夾層屋
法拍屋 海砂屋 產權說明書 開放空間 陽宅風水 外國人購買中華民國不動產之規定 慎選房屋仲介
最近幾年各地山坡地災情不斷,尤其是土石流的肆虐,著實讓受災戶付出慘痛的代價,使得消費者聞山坡地而色變。令政府積極重新檢討山坡地開發政策,規範山坡 地開發業務。不過消費者也不用因噎廢食,山坡地也不全然皆不安全,山坡地住宅所擁有的山水景觀、鳥語花香等優點,亦不可全然否定。
◇消費者應注意事項:
  1. 選擇信用良好得建商:曾興建山坡地住宅的經驗,而且口碑不錯,保障的程度也將相對較高,但若為新公司或一案公司,就要特別注意。
  2. 請諮詢專業人士:建築師或土木技師對山坡住宅的地質(地質饡探報告)、坡度、擋土牆結構進行檢測,如地質不佳、坡度過高、擋土牆高度超過三公尺以上,則應特別注意,令施工品質及相水措施亦得注意。
  3. 住宅旁有溪流,應特別注意,因為平時小雨綿綿,溪中魚蝦揮舞,好像別有洞天、情趣,可是當大雨一來,宜人的小溪很有可能成為吞噬人命的怪獸(土石流),不可不慎。
  4. 住宅與擋土牆的距離應為擋土牆高度的二至三倍,避免地基鬆動,影響住宅。
  5. 地基須牢固:地基若為養地或較低地區回填土方,則盡量不買,以免因雨地基易鬆動。
◇營建署的山坡地規範:
  1. 修訂建築技術規則,增訂山坡地建築專章,統一山坡地不得建築的認定基準及山坡地建築設計準則,未來坡度陡峭、有滑動之虞如順向坡、活動斷層、有危害安全之坑道、廢土堆、河岸侵蝕地、洪患、斷層等八類將不得建築。
  2. 丙建之容積率由160%降至120%。
  3. 未取得雜項執照、平均坡度在55%以上之丙建山坡地不准開發,未來丙種建地之建築物高度不得超過21.6公尺。
  4. 透過環評法及水土保持法,要求施工中及申請開發建築的山坡地,補提環境影響評估報告。
◇台北市的山坡地規範:
  1. 通過台北市土地使用分區管制規則部份條文修正案,限制山坡地住宅區建物高度,住一建物不得超過三層樓及10.5公尺,住二不得超過五層樓及17.5公 尺,並取消住二適用綜合設計放寬規定。
  2. 山坡地開發平均坡度不得超過30%以上。
  3. 台北縣政府於民國八十七年八月二十四日起,已領建築執照之建商,在申請使用執照時,必須檢附立案、有公信力的檢測機構出具地質鑽 探報告。
山坡地住宅完工愈久地基愈牢靠,新工程土地開挖或新填工程地基較不穩。山壁與平地是否出現裂痕或位移、山谷 左右坡地易生土石流、坡度是否過於陡峭、排水管道是否適當、排水管是否阻塞、綠地之水土保持是否照規定、聯外道路是否為積水區、有無崩塌記錄等。
◇不動產証卷化
立法院加開臨時會,三讀通過不動產證券化條例,為沉寂已久的不動產市場,注入一股生命力,潛伏在不動產上數以兆計的資金,終於找到了出路。

所謂不動產證券化,最主要的目的便是把不動產變成動產,變現性差的不動產商品,成為高變現性的證券商品,即可以在公開市場募集資金,用於有效開發及利用不 動產,達到活絡不動產市場的目的。

不動產證券化條例對於不動產經紀業,是直接的利多因素,隱藏於國內不動產中的財富將獲得解套,所釋出的資金,成為推動整體市場復甦的動力,亦可能將國內房 市推向繁榮的新局面,也是不動產經紀業的共同願景。

已立法通過的不動產證券化的方式有兩種,一為不動產投資信託;二為不動產資產信託,兩種方式來發行受益憑證,未來直接對於不動產市場幫助最大的,應屬不動 產投資信託所發行的受益憑證,因為以這種方式取得的不動產證券化資金,絕大多數仍將運用於不動產及不動產相關權利及其衍生性商品方面,其對整體不動產市場 的資金活絡方面是有利的,可以讓不動產擺脫變現困難的問題,為整體經濟市場提供更多的資金加碼。就不動產資產信託方面,係將實際已存在之不動產,交付信託 後,並由受託機構公開發行受益憑證,這種方式的不動產證券化,則對於大型商用不動產或休閒不動產方面較為有幫助。

然而,如果是目前正進行中或是尚未開發的不動產,開發商若想利用不動產證券化的方式,來提前解套脫產將風險轉給投資大眾的話,恐怕仍不能如願。因為立法院 對於不動產證券化條例已做出附帶決議,暫時不開放進行中或尚未開發不動產之適用。

未來仍有來自於資產管理公司,將NPL轉化為所有權以後的資產處分;或是由信託業者依信託本旨,於附有期限的不動產證券化案,於期滿後對不動產所為之處分 的案件,仍可能委由不動產紀業來承作,因此並不會影響傳統不動產的實體交易市場之運作。

不動產實體市場與虛擬市場本質不同,投資前應注意安全性 立法院臨時會通過「不動產證券化條例」,賦予不動產以證券型式向公開市場募集資金的法源後,已有 不少個案已虎視眈眈,準備推出相關的證券化商品。但民眾對初期商品內容認識不多,投資前仍應保守評估。選擇投資此類商品請勿盲目追逐。實務上除了不動產所 有權證券化的商品之外,可能還有抵押權證券化、地上權證券化等商品。若對各種不動產證券化商品的性質及內容不夠瞭解的話,仍有可能存在有如股票般套牢。

民眾投資於不動產商品,應明確區分不動產實體商品與虛擬商品的差別,不動產證券化商品屬於虛擬市場,其短期投資獲利性或許相當高,但風險亦相對提高;反觀 傳統的不動產實體市場,雖然其變現性低,但終究保有不動產,不會有「血本無歸」的問題。故投資人仍應謹慎地選擇未來性及獲利性較佳之不動產,才能確保投資 的正確性。

縱使有不動產證券化條例的規範,民眾投資前應確認投資的風險及安全性,任何投資總有風險,因此建議保守型的投資人,選擇傳統的不動產實體商品,較穩定有保 障。目前國內所有不動產相關行業中,唯一經過立法管理的僅不動產經紀業,為保障您的投資,不論是不動產的實體市場或是虛擬市場,消費者應注意投資安全性。 在選擇不動產實體產品時,應事先洽詢高知名度的合法不動產經紀業者,提供諮詢服務。虛擬的不動產證券化商品,投資民眾仍應注意保持風險意識,因為未來不動 產證券化商品將越來越多,令人眼花潦亂,應選擇增值性、獲利性等較佳之不動產,才能保障消費者的獲利。
◇公共設施
房屋公共設施常因樓層高度、產品特性及結構而有不同。大部分五樓公寓公設比大約為10%至12%,七樓電梯住宅大約是15%至18%,十二樓至二十樓的電 梯華廈公設比在20%至25%間,開放空間的公設比可高達25%至35%。
◇地上權房屋
購買地上權住宅售價的確較一般住宅便宜,如果消費者能擺脫傳統「有土斯有財」的觀念,渴望購屋但手頭現金不多的自住型購買者可權住宅列入考慮購屋範圍之內。雖然目前地上權住宅的定價策略因個案均為推出尚無軌跡可循,但以各項成本計算,地上權住宅不宜高於一般行情的七成。

總之,地上權住宅不適合投資,只宜自住,一般住宅雖然也有折舊問題,損失部份卻可為土地增值所抵銷。一般房屋具有保值性,地上權住宅沒有,購買地上權住宅就好比預付現金,期限一到便必須交還房地,而且這類房地產的使用期限,隨著年限愈接近,後續接手的人可使用期間逐漸縮短,因此脫手轉售勢必較一般住宅更為困難,消費者應審慎評估。
◇何謂違章建築
1. 實質違建:
未依照建築法規如建蔽率,容積率等有關規定擅自興建之建物。
2. 程序違建:
未按程序申請建造執照,擅自興建之建物。實務上程序違建只要 事後補繳相關文件,即可補救。

頂樓建築面積八分之一之法定範圍內均屬合法建物,只要超過此範圍即違法。可到地政事務所申請建物測量成果圖,按圖查對,凡圖上所無之建物,即屬違建。依民 法第七百五十八條規定:不動產物權,依法律行為而取得設定、喪失及變更者,非經登記不生效力。因此違章建築不能辦理所有權移轉,但法院判例承認違章建築買 賣行為之存在,但其買賣行為所取得的不是所有權,而是實質處分權、使用權。故違章建築縱使有水、電、稅籍號碼、門牌等,也不因其變更使用者的名義,而擁有 所有權。

屋頂平台與突出物屬公寓或大樓之共同使用,即各所有權人基於共同關係,享有所有權依公寓大廈管理條例施行後,頂樓住戶得使用屋頂平台,但須得全體住戶同 意,但不得於屋頂平台加蓋物體。

買賣雙方在簽定不動產買賣契約後,因契約未記載頂樓加蓋部分之使用權歸屬,雙方若僵持不下,屋主及買方意思表示不明的情形,應探求當事人之真意,不得拘泥 於契約所載,而該頂樓加蓋是否應歸屬買方,應依買賣當時的情況,例如屋主是否對經紀業主張出售的意願、簽約時是否對該加蓋做說明、付定前曾帶買方參觀加蓋 部份、向買方解釋如何使用等語,以釐清加蓋之所有權歸屬。

買方必須瞭解,頂樓加蓋部份係屬違建,隨時有被拆除的危險,無論該加蓋部份之裝璜如何,若一旦為政府公權力所拆除,危險負擔應依民法的規定,交屋前由屋主 負擔、交屋後由買方負擔,消費者購買房屋時,不動產買賣契約書的內容,須連同加蓋部份載明清楚,以免日後後悔。
◇何謂AMC
所謂AMC就是資產管理公司(Asset Management Company),係指以收購金融機構之不良債權,就其抵押品透過拍賣的方式重新變現。
◇參加AMC舉辦的銀拍會有何資格限制
依中華民國法律規定許可,有購置不動產權之公、私法人和自然人均可參加。
◇預先看房子
消費者可於拍賣會前,先至房屋公司預約看房子。
◇AMC(銀拍屋)的拍賣方式
以舉號碼牌並口頭公開競價方式進行,每一拍賣標的物,以出價超過底價最高者得標,每一次競價之加價,以新台幣壹萬元或以上之金額為基本單位。
◇押標金(保證金)
消費者應於指定時間至拍賣會場繳交保證金,每一標的物收取保證金新台幣陸萬元整,限定以銀行本票支付,並應領取號碼牌,取得競價資格,每一個號碼牌,於競 價得標後停止使用,並在辦理得標手續後繳回該號碼牌,如未能得標,號碼牌得重覆使用,未繳交保證金及領取號碼牌者不得於會場內參與競價。
◇佔用或點交的問題
銀拍屋為銀行承受之物件(取得所有權),銀行委託給拍賣業者之前,大部份都會先行裝修,並由銀行負責點交給拍定人,故無佔用或被惡意破壞的問題。
◇付款方式
  1. 得標後,原繳交之競標保證金轉為定金並作為簽約款之一部分,並與銀行約定時間(得標後3天內)正式簽立買賣契約書
  2. 拍定價金在新台幣壹仟萬元以上者,得標人應於辦理得標手續時另行簽立拍定價2%金額之即期本票以為追加保證金。
  3. 得標後放棄得標資格者或得標後逾期未簽訂不動產買賣契約書者,所繳保證金不予發還。
◇自備款
承受銀行會提供貸款(法拍屋必須於得標後七日內繳清總價款),額度約拍定價的七至八成,自備款準備拍定價之二至三成即可。
◇拍定人應負擔稅費
與一般買賣同,需繳交契稅、地政規費、代書費等。
◇輻射屋
輻射屋產生之原因為房屋建造時,使用一些受到會發生游離輻射物質污染之建材,如鋼筋受到鈷-60之污染。台灣並無生產鐵礦,故鋼筋來源係從國外進口廢鋼鐵 提煉,而這些廢棄設備中含有放射性能源,將此受污染廢鐵熔入爐內提煉,即產生輻射鋼筋。

欲檢測是否輻射屋,可洽原子能委員會、工研院、清大原子科學研究所、土木技師公會、結構技師公會、輻射防治委員會及經主管機關認可之私人機構,如輻新、華 鈞、貝克西弗等,除原子能委員會免費外,餘均依坪數大小收費。

輻射鋼筋多發生在民國七十一至七十三年間,因此建物若為這三年間建造完成則有成為輻射屋的可能。

自然界正常的背景輻射量為每小時0.1至0.2微西弗,若高於此數值,就有輻設屋的嫌疑。長期居住在輻射屋內對人體危害程度甚大除可能引發紅血球沉降率增 加、發高燒、出血等急性症狀外,還會導致白內障、不孕,增加癌症的誘發率。

若經檢測輻射量已嚴重污染建物時,應迅速徹離,若情況暫不允許,可循法律途徑解決,向原能會申請補助、收購、改建及免費醫療協助,或用鉛皮包覆被污染的樑 柱,或抽除污染鋼筋。

補助額度係按輻射量的多寡訂定,一次遷移補助費在二十至五十萬元間,若申請輻射防護技術協助,設計費用全免,工程費用補助一半,但最高請領金額以五十萬元 為上限。另住戶檢附原能會出具的劑量評估報告,可向當地主管稽徵機關申請減免房屋稅。
◇夾層屋
  1. 要分清楚,夾層部份是由建商或客戶自行施工,權責須區分清楚。
  2. 是否沒有建照就開始銷售(以台北市住宅區為例,二樓以上樓高不得超過三米六)。
  3. 夾層部分,水電配管是否有安裝。
  4. 坪數是否併入銷售面積,是『使用坪數』或『權狀坪數』,皆須詳實記載。
  5. 是屬於室內違章建築和樓中樓建築結構是不同的,因為夾層並非在容積率中,它純粹為室內的加蓋物。一般夾層屋都是建商拿 到使用執照後,再二次施工。

四米二以下的產品,適合做閣樓或儲藏室等較低利用率的空間,複式樓板則只能在挑高四米二的部份做夾層,五米以下的挑高,施 工也以當層面積的二分之一到三分之一為宜,以免減低生活上品質。最好與建商就二次施工問題簽立委建契約。大多數建商不願對二次施工做下承諾,此舉必然會造 成聽任承購戶自行施工的情形,不但品質無法一致,甚至會對建築結構安全造成未知的危害。有夾層設計的產品,一體成形採鋼筋混擬土結構者,以市價二分之一到 三分之一買入,應該還算合理。H型鋼結構的夾層,僅依成本計價即可。

內政部營建署正研擬將來成屋買賣移轉時,必須附具無違建證明始得辦理移轉登記,這對現行夾層屋的未來,將產生一定程度的負 面影響,在選擇購買相關住宅產品時可能要重行考慮。但若站在自用的立場來看,以較少的價錢,買較大的空間,在不考慮將來轉手的情況下,對年輕族群,倒也是 一種不錯的購屋管道,惟必須視個人而定,勿一時衝動作決定。

◇法拍屋
法拍屋是經由法院民事執行公開進行拍賣,產權移轉較有保障,並且迅速一般在拍定後七日內繳足價款,即可取得權利移轉書。即使因其遭拍賣之標的物是因財務糾 紛所致,日後有所異議,也不影響產權取得。遭受拍賣的房子大多發生過財務問題,以民間信仰而言,該房屋風水不佳。
法院拍賣的原因可歸納為以下三種:
  1. 負債不還債務人欠錢不還,經債務人提出訴訟,獲得勝訴之確定判決,而債務人仍不履行清償責任時,債權人可向法院聲請查封並拍賣債務人之不動產。
  2. 債權人對債務人之不動產設定有抵押權,而債務人不履行清償責任時,債權人可行使抵押權,聲請法院拍賣。
  3. 欠稅未繳,根據稅捐稽徵法規定,納稅義務人如逾期未繳,則可由法院強制執行拍賣以抵償欠稅。
法院強制拍賣的不動產,拍賣之過程極為公開,基本上並無特殊之資格限制,任何人只要有足夠的資金,依循正確投標步驟皆可參與標購。拍賣之不動產區段不一, 有的可能位於寸土寸金的地段,也可能在偏遠地帶,再加上標的物本身的差異也很大,因此標購之前應仔細分析,以免失誤。但甚多消費者常顧慮產權能否清楚過 戶,其實法拍屋是透過法院民事執行處公開進行拍賣,因此產權之移轉當可確保,即使遭拍賣之標的物原係財務糾紛所致,縱然日後有所異議亦不致影響產權之取得。

若欲投標,個人只需備妥印鑑、身份證即可。也可委託他人代理投標,代理人必須有委託書,若為公司法人,原則上必須由負責人 出面,但亦可出具僱傭關係證明書,委由公司員工代理投標。限制行為能力者需法定代理人之同意,另無行為能力人、債務人、執行拍賣人等均不可參加投標。部份 標的物有資格限制,例如國宅(須符合國宅申購條件)、農地(須具備自耕農身份)。
法院拍賣公告:
法院在接獲債權人聲請拍賣並經鑑定價格及辦妥手續後,便會訂定拍賣日期,並行公告,當地之報紙亦須刊登,且刊出之後,依法必須相隔十四天以上才能進行拍 賣,至於其內容則需包括以下各有關事項:不動產所在地、種類及其應載明事項、拍賣最低價款、合併或分別拍賣、保證金之數額與繳納方法、投標與開標之時間、 地點、閱覽查封筆錄之日期與處所、是否塗銷抵押權及點交等。
標單應注意事項:
仔細填寫、高於底價、注意拍賣類別(標的物為建物或土地部份,或建物連同土地一起拍賣)、標價要領(將土地部份調高,降低建物部份,因土地增值稅由賣方負 擔,房屋之契稅則由拍定人負擔且多年後買方想再行出售,可省增值稅)。
保證金應注意事項:
保證金在一萬元以內者,直接以千元鈔票放入封存袋內,在一萬元以上,必須為各銀行所簽發,以台灣銀行或法院所在地台灣銀行分行為付款人之支票、本票或匯票 並放入封存袋內。如未得標,得以密封袋口所用之同一印章具名領回。
拍定之產權登記:
依民法第七百五十八條規定,不動產所有權之移轉不經登記不生效力,因此投標人雖經法院拍定得標,但未到地政機關辦理各項登記事項之前,其所有權依然不生效 力。
取得權利移轉證明書(辦理所有權登記應備文件為所有權登記聲請書、登記清冊、權利移轉證明書正本與影本各一份、身份證影本、戶籍謄本)>申報契稅>申報工 程受益費。
法院不點交的情況:
1.不動產遭查封之前已出租與第三者,而租賃關係依然存續,此時需等租約到期,標購者方有權承受。
2.公告未經登記,表示該建物為違章建築。
其它注意事項:土地共有人持分遭拍賣,他共有人可主張優先購買權。
標購法院不動產之流程:
債權人聲請>法院查封>鑑價>公告>拍賣>拍定>繳價款>領權利移轉證明書>法院點交>申報契稅>所有權登記。
◇海砂屋
民國八十三年間,桃園發現第一件海砂屋,海砂造成建築物鋼筋斷裂,影響房屋結構安全,無法承受四級以上地震的搖晃。另台北市東湖地區「聯邦合家歡社區」亦 發現一百多戶海砂屋,海砂屋的補救與求償方式再度成為購屋人關注的焦點。

海砂屋的測量標準在八十七年六月二十五日公佈,將測量的氯離子標準值修正為 0.3kg 以下,建築物每立方米的混凝土中含有三百公克氯離子以上時,即為海砂屋。

海砂屋指的是建商為降低成本,直接取海砂作為建材而建造的房屋,海砂中的氯離子會造成建物結構裡的鋼筋氧化膨脹,加速建物的老化,但往往需要四至五年、甚 至十年以後才會從建築物的外觀看出來。

消費者如果發現自家的天花板、牆壁有剝落現象,可以先剝除表面水泥漿的粉刷層,敲下兩百公克以上的混凝土,打碎後送往檢驗是否為海砂屋。若請人(土木技師 公會或工研院,費用約四至五仟元。)來取樣,多取幾處,可避免取樣的誤差。

萬一檢測發現是海砂屋,可以每兩年做一次防蝕處理,並保持屋況乾燥,以改善海砂屋惡化的狀況。但如果鋼筋開始腐蝕,且有大面積混凝土剝落,則效果有限;若 鋼筋已經斷裂,就無藥可救。

消費者也可以請工務機關認定或土木技師公會鑑定房屋毀損程度,可減免房屋稅。毀壞三到五成時,房屋稅可減半;毀壞五成以上免繳。若經過全體住戶同意拆除重 建,還可獲得原有容積最高增加三成的優惠。
◇產權說明書
登記簿謄本
不動產的產權調查,是要以地政機關的登記簿謄本為準,內容詳載土地和建物座落、面積、門牌、權利範圍、抵押權、地目、有無限制登記、公共設施、停車位產權 狀況等。
地籍圖
地籍圖顯示土地形狀(面寬、縱深幾米)、大小、基地座落、座向、界址、面積、道路幾米、有否佔用等。
建物平面圖建物位置圖
標示基地號、主建物、附屬建物、所在樓層之建物各邊界尺寸等。
現況說明
土地和建物的現況使用,是否出租、利息遲繳、分管協議、無因佔用、有無管理委員會等。
土地分區使用證明
查是否商業用地、住宅區、道路用地、公共設施保留地等。
瑕疵擔保
不動產是否有非自然死亡情事、危樓、滲漏水、損鄰、有否增建等。
簽章
須有不動產經紀人簽章,事後若有產權糾紛,方能追究產權調查責任。
◇開放空間
開放空間應是開放給公眾使用,故並不能阻隔非社區民眾的進入。原先在房屋廣告文案上標榜孩童自由嬉戲毋須擔憂安全問題的情形並不存在,同時由於部份產品係 假冒開放空間之名公開銷售,若消費者不查,即可能發生日後完工交屋後,公共設施項目縮水且未兌現、空地比不符原先所知,及違規使用等情事。為避免日後發生 購屋糾紛,消費者可向建商查看建築執照內容有無載明此建築物是按照獎勵辦法所興建的開放空間建築。

其次查看建築藍圖、設計圖、廣告資料及銷售說明書等,了解建商提供的公設項目有幾項,搭建位置在哪裡;若不在社區外圍、出入口設置大門或圍牆,就可減少未 來吃上官司或和建商發生不愉快。

對喜歡景觀、綠意的購屋者而言,開放空間不失為提供一個不錯的居家空間設計,但相對而言,其分攤的公共面積也較為驚人(約25%至35%不等),且房屋單 價也較其他產品來得高,因此購買開放空間住宅的民眾事先必須要有心理準備,房屋總價款中有相當部份是支付給這種「意境設施」,而這些意境設施又有賴全體住 戶及管理委員會的共同維護,才能保持其高身價不墜。
◇陽宅風水
一.門面、大門
衣著、外觀是代表人的形象,大門、屋相則是居家風水重要的一環,因此門的氣勢相當重要,故大門的方位、材質、圖形會影響居住人的吉凶。
◎大門、門庭:大門前庭有植物遮避,容易形成阻氣不順之事, 而影響居住人之健康。
  1. 『青龍』邊有三盆植物,易有官司之訟,如一盆有枯狀,表示長房運勢不順。
  2. 大門被建築物柱子擋住形成切角,切到右邊影響女人、女兒及第三個男孩或丈夫,切到左邊影響男人及長房長子,容易口舌之災、官司、車禍、失財。 (化解方法:種植物或用圓柱型魚缸化解)
  3. 大門被植物遮蓋住,事物推行不易成功,感情不順,財運、事業不展。
◎ 門面:門面會影響居住人的運勢、健康,因此門面儘量保持乾淨整潔。
二.房門(房間)
房門不但是臥房出入口,而且是引氣入房的通道,所以宅的吉凶禍福,對一間臥房有很大的影響,尤其是主臥房。
房門不宜:1. 鏡子、神像、尖角對房門。
2. 大門對房門
 (化解方法:在大門與房門間擺設屏風、用牆隔成玄關或用矮櫃、玻璃磚來擋或在房門掛珠簾)。
臥室:1. 保持安靜、空氣流通者為佳,光線太暗須白天點燈。
2. 臥室內顏色不可漆粉紅色,會使神經衰弱、夫妻多口角。
3. 臥室顏色忌五花十色。
4. 臥室窗口勿掛風鈴,易使人頭昏暈,心浮氣躁(圓形圖案、圓床、天花板圓形皆不吉)。
5. 臥室地板應淺色,最好不舖地毯,易潮溼生霉氣、傷氣管,尤其舖長毛毯更不宜。
6. 臥室之廁所不可面(沖)床位(沖頭=頭痛、沖肩=脖子痛、沖腰=坐骨神經及腎、沖腳=腳酸、正沖=腹中有病)。
三.床位風水
名詞解釋◎ 頭向:是指睡覺時頭部所向的方位。
◎ 面向:頭向是東則面向是西,而頭向是西則面向是東。
◎ 床向:是指床舖的方向,非以床頭的方向為準,是以床尾為準。
床的安放及佈置睡覺時頭部向者吉方便可安枕無憂,向凶方則會睡得不安穩;所謂『吉方』是指與自己五行配合的方位,例如自己五行屬金時,睡覺時頭部應向著金氣。
方位五行吉方: 1. 金=西方、西北。
2. 木=東方、東南。
3. 水=北方。
4. 火=南方。
5. 土=西南、東北。
床頭不宜:1. 正對鏡子:鏡子是擋煞的,作用是把煞氣反射回去。
2. 橫樑壓頂:壓過之身體部位,易造成疼痛有損健康。
3. 太接近窗:不吉。
4. 對正房門:健康與事業逐漸走下坡。
◇外國人購買中華民國不動產之規定
  1. 依土地法第18條規定:外國人在中華民國取得或設定地上權利,以依條約或其本國法律,中華民國國民得在該國享受同樣權利者為限。
  2. 依土地法第17條規定,農地、林地、漁地、牧地、授獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地等,皆不得移轉、設定負擔或租賃於外國人。
  3. 旅居國外華僑,取得外國國籍而喪失中華民國國籍者,其在國內取得或設定土地權利所適用之法令與本國人相同。
自「不動產經紀業管理條例」實施後,仲介業已屬有法可依循,當您面對市面上眾多仲介品牌而不知如何選擇時,應以優良的品牌形象、專業的服務團隊、及完善的 售後服務為標準。當您決定將您的房屋委託仲介出售或買屋時,慎選仲介業(即經紀業)是您惟一的選擇。
一 售屋 專任委託書
專業的專任委託書應包含下列內容:
1. 合法仲介公司(即合法經紀業)
經紀業須入會(不動產仲介經紀商業同業公會)、繳納25萬元營業保證金、縣市政府備查許可,方能正式營業。
2. 不動產經紀人簽章
91年2月5日起「不動產仲介經紀業管理條例」已經開始實施,故專任委託書內容一定要有經紀人簽章(須載明證號)、仲介公司全銜大印(須載明營利事業登記 證號或統一編號)、負責人簽章、領得營業員證照之營業員,以保障賣方權益。
3. 標的物標示及付款
除預售屋外,不動產的標示部,應按照地政機關登記簿騰本為準詳實記載,簽立專任委託書時,務必要求經紀業詳實記載,例如基地座落、地號、建號、持分、車位、面積、總價等。

付款一般分四次:1.簽約款 2.用印款 3.完稅款 4.交屋款。應付款項要記載清楚,以免日後買賣雙方付款條件差距過大而影響交易。
4. 委託人(所有權人)與受託人(經紀業)之權利、義務
這裡
5. 委託期、服務費
委託期間起始日及終止日應明確如果要修改亦應另以書面為之。
房屋現址是否張掛售屋廣告,消費者有權決定可否,但應約定於合約書中。
服務費與支付方式,應約定於契約書中,依內政部規定不得超過6﹪,經紀業亦不得有聯合、壟斷行為。
6. 附贈物品:
賣方如果要將物品贈與買方,應將該物品明定於契約中,並詳細定明廠
牌、數量,尤其是大部分屋主會贈送之物品(例如燈飾、熱水器、瓦斯爐、排油煙機),特別須記載。另土地部分之地上物補償費、由賣方收成、由買方收成、電 錶、井、馬達等,亦要明確定立。
7. 管轄法院、特約事項
買賣雙方若有糾紛,大部分以不動產標的物所在地之地方法院為管轄
區。
除合約內容外,如有其他特殊約定事項,應另行載明,並經雙方簽章始具法律效力。
8. 代理人授權
非所有權人、公司、法人而為代理委託,代理人應檢附授權書,切勿口
頭承諾,以免發生無權代理、偽造文書等事端。
9. 標的物現況說明書:
賣方應詳實記載現況說明書,避免日後成交時仲介業者及買、賣三方間
對現況之爭議。現況說明書應包括以下項目:
  1. 住戶規約
    如有成立管委會或有管理組織應提供住戶規約。
  2. 滲漏水情形
    中古屋買賣可能難免有滲漏水之情形發生,應於現況說明書內標明位置供委託方勾選。
  3. 海砂屋檢測
    如曾作過海砂屋(混凝土氯離子含量)檢測,應檢附檢測影本。
  4. 幅射屋檢測
    如曾作過幅射量檢測,應提供檢測影本。
  5. 損鄰狀況
    所謂損鄰應包含標的物旁之工地施工不當、越界建築、佔用、無權使用、損害隔鄰、天災等。
  6. 凶宅
    發生非自然死亡事件,如自殺、他殺、車禍、意外、自然死亡棄置過久、不明死亡,屋主應善盡告知之義務。
  7. 改建禁建糾紛
    委託人於委託時如與他人有糾紛,例如定金、付款、法律訴訟、違建被查報等,應善盡告知義務。
  8. 土地因素
    土地全部或一部份為道路用地、公共設施保留地、重劃或遭徵收,為避免交易糾紛,應加以說明。
  9. 管理費
    應詳細記載費用,月繳、季繳、年繳、或其他繳費標準。
  10. 現況說明書簽章
    現況說明書是依房地現況記錄,也是經紀業銷售時提供買方的依據;委託人應親自勾選,內政部規定它是契約書的一部分,以避免成交後,買方因屋況對您提出指 控。
二 定金、斡旋金、要約書應注意事項
1.買賣定金收據
何謂定金,即買方以成立契約為目的,向賣方給付有一定價額之金錢或物品,定金一定要實際上有物品的交付。定金如正式交付成立後,如因可歸責於買方或賣方的 情事致契約不能履行時,定金是具有損害賠償違約金的性質。定金收據上的違約賠償責任是比照民法第二百四十八條、第二百四十九條關於定金的規定。
經紀業(仲介業者)的定金收據,應包含建物土地座落、總價、第一次付款方式、特約條件、簽約日期、簽約地點等。
2.斡旋金與要約書
何謂斡旋金,即買賣雙方之買賣條件、價格、代書費、付款等尚有差距,買方基於承買之意思交付相當之金額,於「一定的期間」,由仲介業者代理買方向賣 方提出要求及表達承買意願。如於期間內,賣方承諾買方承買條件並「簽收」時,斡旋金即成為定金的一部分,買賣契約即因雙方意思表示一致及定金之給付而成 立。在此同時,經紀人會將您給付之金錢交付予賣方收執。如果經紀業(仲介業)者無法於約定之斡旋期間內斡旋成功,該斡旋金應無息全額退還買方。

買方亦可選擇要約書向賣方表達承買意思,在一定的期間內,如果賣方同意出售並簽認,買賣即因要約經過承諾而成立。如賣方不同意出售,要約即 失其效力。
其他應注意事項:
  1. 依內政部規定經紀業(仲介業者)應主動出示買賣斡旋金和要約書供消費者選擇,並據實說明二種契據間之差異,由消費者依本身意願選擇。
  2. 斡旋金或要約書之付款方式或其他約定事項所記載的內容,均是買方欲待賣方承諾之買賣條件,若賣方按書面所載條件承諾並簽認後,即成為買賣契約之一部份,買 賣雙方若有一方反悔,須負損害賠償責任。
  3. 當買方簽認表示購買意願,在委託期間之內都可行使撤回權,但必須注意的是,一定要在賣方承諾買方的買賣條件之前,因為要約(斡旋)的條件一經賣方承諾簽 認,買賣契約即因雙方之意思表示一致而成立,這是民法關於契約成立之規定。當買方要承買不動產之前一定要詳細考慮才能發出要約之意思表示,並且在選用任一 項書面時,一定要遵守該書面所表彰的權利義務關係,因為不論斡旋或要約的內容,都是契約的一部分。
  4. 如果買方使用的是斡旋金而成交,任一方的違約法律效果與定金收據相同。對於要約書的使用,許多買方簽認要約書後,因為並沒有任何金額的交付,認為不依約履 行簽約義務也不會有任何損失,且大部分的賣方亦少有大費周章的對買方依法請求,業界目前要約書之違約,均依「內政部公佈」的成交價3﹪為憑。契約是規範雙 方的,任意不履行合約,都是對契約精神的傷害,未違約的一方在法律上得享有的請求權,如果沒有明示的拋棄,均可在法定時效期間內向違約的一方請求,只是還 沒有行使罷了,買賣雙方應了解其利害關係,勿憑一時衝動買屋賣屋。
三 不動產買賣契約書
買賣雙方彼此所應履行的義務和得享有的權利,都應在合約書中有所規範。
1. 建物、土地標示
買賣建物、土地應明確記載,建築改良物標示、土地標示、面積、持分均應由合法之地政士(土登記專業代理人)執筆,並由所屬經紀業之「不動產經紀人」簽章。
2. 未保存登記、車位
除謄本所登記之面積外,增建(未經保存登記的部分)部分亦應詳加記載,免日後紛爭。如有車位其座落位置、型式、都應加以記載,如有住戶公約、大樓管理規章 等,亦應一併檢附列為合約之附件。
3. 付款方式
買賣的付款有四個階段1.簽約款2.用印款3.完稅款4.交屋款。合約書應有一專門記載付款明細、收執款項之欄位,買賣雙方之任一方如未履行合約,應負違 約責任,賠償
未違約之一方。
4. 4買賣方應繳稅費
依現行稅法規定以納稅義務人區分,買方應負擔契稅,賣方應負擔土地增值稅。代書費、過戶費用等,一般習慣由買方支付,地政士(代書)一般由經紀業指定特約 地政士,經買賣雙方合意為之,若有特別約定須事先言明,以免滋生糾紛。
土地增值稅分一般及自用二種,自用增值稅「10﹪」與一般增值稅「40﹪」「50﹪」「60﹪」之稅額差距可達六倍之多!但優惠的自用增值稅率,賣屋者一 生僅能適用一次(都市計劃內適用3公畝以內,都市計劃外適用7公畝以內),由於影響賣方權益至鉅,所以賣方應以何種稅費申報,就應於簽立買賣契約書時與買 方先行約明清楚,以免日後爭議。
5. 銀行貸款
買方基於資金運用之考量,大部分於購屋時欲向銀行申辦貸款。因貸款成數之多寡,銀行除了會鑑估不動產標的價值外,更與借款人本身的債信及償債能力有關,尤 其現值經濟不景氣,各家銀行呆帳、法拍物件甚多,故銀行對外之放款已趨於保守,行之有年的虛灌成交價,銀行已不予採信,縱使不動產市值高,但因借款人無法 提供確實的償債能力證明,亦會被銀行拒絕。
有部分買方對貸款利率及成數可說是「相當在意」,買方於貸款時都想取得更優厚的低利率,這種心理原本無可厚非,但是仍應以履約順暢為前提。許多買方因貸款 問題而造成履約延遲,或因承貸資格無法貸得所需款項時,除了影響合約之履行外,更可能因此負有違約責任。有鑑於此,建議買方於辦理購屋貸款前應審慎考量貸 款條件及個人因素,並且不要一昧想要高貸或追求低利率,因為諸多外在因素及政府政策並非一體適用每一個購屋者。
6. 雙方權利與義務
合約是將雙方權利、義務具體化的書面合意,針對未履行合約義務的一方,就應有責任性的約定。基於『私法自治』的原則,違約處罰或遲延責任只要與法不違,法 律即尊重雙方當事人的契約自由。所以除了履約期間遭逢不可抗力等非可歸責於任一方之事由外,任一方因自身因素所造成之履約延滯,例如不依約定支付價金、備 齊證件、貸得款項…等,以上情事,另一方均可透過催告的方式敦促他方定期履行合約義務(一般以存證信函或律師函催告之)。如於期間內仍不履行,除了依約將 以實際違約之日起計算違約責任外,如違約之一方經催告仍未履約,未違約之一方依法可以行使契約之解除權,並且依約請求違約之損害賠償。
7. 交屋款(尾款)
賣方於收尾款前,須將房屋先行點交給買方,買方須仔細查點房屋是否依當時約定現狀交屋,若有遭破壞、贈品減少、漏水等重大瑕疵,應即要求屋主恢復原狀或修 復,待屋主完成應盡義務後,方才交付尾款。故房屋點交是不動產買賣最重要的一項手續,一般在買方支付尾款時,賣方即應配合騰空點交。房屋點交的重要性,在 於買賣標的物一經交付即是買賣標的物利益與風險的轉換,也是買賣雙方權利與義務的終止,在法律上特別重要,故應格外小心因應。
8. 特約條款
契約條款以外之特別約定事項,應詳實載明,並經雙方蓋章,買賣雙方均應共同遵守。