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1.出售好還是出租好?
房屋要出租還是出售好,要看屋主自己的需求以及經濟、財務的需求狀況,若屋主有經濟上的壓力,急於變現,出售是必要的選擇。若沒有經濟、財務壓力,也不願 售出房屋,又想保值,考慮現金利率過低,定存投資報酬率太差,當然就以出租為主。

決定出售時,屋主應先對自己的售屋需求應有整體的概念,才不致於在售屋時,賣了後悔或賣不掉心情鬱卒,浪費精神、時間、租金收入。我為什麼要賣房子?(換 屋、閒置不用、投資變現、缺錢急售?)售屋時機?(賣到好價格才賣、賣不出去才調整價格、出價即售、三個月沒賣出去六個月一定要賣出去、賣不出去即出 租!)

由於現今市場餘屋過多,房價長期低迷,短期內無上漲空間,擁有一棟以上房屋的屋主,有時為了到底是要租還是出售猶豫不決。不想捨價賣出,房屋貸款每個月又 不繳不行,出租收取租金繳交房貸,也不無小補。若是未來房價能夠上漲,出租確實是避開賤價出售的好方法。只是房屋出租仍需負擔相關成本(如地價稅、房屋 稅、空屋期、仲介費、房屋修繕、租賃所得稅),而且房屋也會折舊,個人損失資金運用的機會,因此房屋出租未必是最佳的處理方式,屋主應該衡量租金收入的投 資報酬率,是否划算,如果不划算,是否考慮賣掉,換其他投資報酬率比較高的屋子或土地。
選擇。
2.售屋應備證件
1. 所有權狀正本
2. 戶籍謄本或戶口名簿
3. 最近一期房屋稅、地價稅單
4. 印鑑證明三份
5. 印鑑章
6. 授權書(代理人出售時)
7. 水、電單、瓦斯單、管理費收據
3.賣方可否出售
如果賣方為代理人應附出售授權書、無行為能力或限制行為能力人無監護人的同意、法人售屋要件不符、賣方取得國宅年限未滿、購買國宅者不符承買人資格或農地 出賣人未符合農地農用無法請領自耕能力證明、工業用地買方未符合法人資格,均屬違反強制規定,這些情形都會使買賣無效,途勞無功。
4.先買後賣或先賣後買好
換屋時要視個人條件而定?若消費者無充裕自備款購置新屋,建議不妨「先賣再買」,以免買了房子卻沒錢繳交房屋款。若消費者資金充裕,則建議「先買再賣」, 因為沒有售屋壓力才能賣個好價錢。

選擇「先賣再買」時,應將房屋重新粉刷稍加整理,絕不可因即將搬家,雜亂不堪或為了省幾萬塊錢而影響房屋售價。另外若能要求換屋的買方增加購屋自備款成 數、或盡量延後交屋,對即將進行購屋行動的屋主是十分有利的。當然房屋出售前仍可以進行看屋活動,只是消費者應等房屋賣出後才付訂購置新屋,風險較低。此 時,消費者若能對資金需求不大「如貸款餘額低、財力狀況佳等」的屋主提出及早交屋、或儘量降低購屋自備款的要求,也是相當不錯的選擇。至於「先買後賣」 者,要減少購屋支出,可適度提高購屋自備款作為向屋主議價的籌碼,這招對缺錢的屋主,如斷頭戶、貸款金額高、或繳息遲滯的客戶等十分好用,消費者應善加運 用。換屋者也應善用重購退稅的規定為自己節省高額的稅負。
『每一個屋主都希望在最短的時間內,以最高的價錢賣出』,但理想與現實通常是有一點差距,要接近、達成以上之願望,以下提供屋主參考:
1.收集行情
1. 通路洽詢當前及未來經紀業的趨勢,非單純的將不動產售出,更還包括售後服務、顧客滿意度等以服務為導向,可透過夾報、口碑、報紙、經紀業店頭的電話加以詢問,方能獲得珍貴的資訊。2. 經紀業與自售行情探討大街小巷自貼紅宣或各大經紀業現場佈置電話詢價,假裝自己是買主,詢問地坪、建坪、屋況、售價等,是最有效(土法煉鋼,較累花時間)的行情檢驗法。3. 電腦網路『秀才不出門,能知天下事』,是現代電腦網路寫造。現今的不動產買賣資訊的流通,就靠電腦網路,拉近全天下的不動產與距離,地球只不過是一個「村」,售屋者只要將家裡的電腦打開,無遠弗界的售屋資訊,任你採擷。4. 代銷案場雖然代銷案場是一個很不錯的行情檢定法,但要選擇同一類型的產品詢問,否則立基點不同,會發生判價錯誤,以屋齡做評量標準,一般中古屋和新屋的價差,約二成到五成,屋主可據此自行研判。
2.售後「實拿多少」
行情了解之後,售後剩多少資金可應用,須計算準確,以免售後才後悔資金不夠,與原先預算出入過大!售屋應繳費用如下:
1.貸款餘額先搞清楚您每月所繳的款項是「利息」或「本利攤還」,有人繳了多年的款項,以為已經還了很多錢,卻不知道都是繳利息,本金沒繳或只繳一點點,實際貸款餘額,可經由貸款銀行查詢得知(需由本人查詢),若有多期未繳貸款的狀況,尚需將滯納金及違約金等一併列入,才知確實餘額。2.土地增值稅不動產售出大部分都有土地增值稅,為售屋過程中最大的一筆稅費支出,其稅費的多寡和當年度公告現值與前次移轉現值差額成正比。通常分「自用優惠稅率」(10﹪)及「一般稅率」(40﹪/50﹪/60﹪),自91年2月1日起2年內,增值稅減半徵收。稅率差額至多可達6倍,自用優惠稅率每人一生只限使用一次。詳細費用可藉由鄰近的仲介分店來做免費的試算,或者向地政士(代書)、稅捐機關查詢,以免遺憾。3. 財產交易所得稅1.提出證明文件申報 若售屋有損失的情形,可提證明文件,於申報個人所得時提列,原則上可扣除之金額以當年度申報財產交易之所得為限,不足扣抵者,可於以後三年度之財產交易所得扣除之。2.依各行政區訂定標準申報 其稅率基準為「房屋評定現值」,分別為台北市20%、高雄市17%、台灣省省轄市14%、台灣省縣轄市11%、台灣省各鄉鎮9%。自用優惠稅率增值稅
 .都市面積土地不得超過3公畝,非都市土地面積不得超過7公畝。
 .自用住宅土地於出售前一年內不得有出租或營業之行為。
 . 一人一生僅限用一次。
重購退稅
於二年內有買屋或賣屋的行為,不分「先買後賣」或「險賣買」,且新購之土地價格高於「原賣出土地之價格減掉土地增值稅」。 重購退稅計算公式如下:
  退稅金額=新購土地價格-(原售出土地價 格-土地增值稅),且 0< 退稅金額 < 土地增值稅4. 設定塗銷費用銀行貸款或銀行設定但尚未塗銷者,承辦地政士(代書)酌收塗銷費用1500元。5.雜費在交屋之前應該繳清的費用有水電費、管理費、瓦斯費(有押表金者由買方支付給賣方)等,地價稅、房屋稅則於交屋當天由代書依交屋當日做基準,費用由買賣雙方依使用日分算。6.仲介費(服務費)委託總價款的4﹪(依內政部規定:買賣雙方之仲介費不得超過6﹪)
3.房屋拉皮手術
售屋前花幾萬至10萬整修拉皮,能多賣幾十萬甚至更多,您何樂而不為呢?中古屋若能重新粉刷、加強採光、打掃乾淨、排列整齊、擺些植物、盆栽、壁畫等,讓 房屋「賣相」提昇,便能以較好的價錢迅速脫手,相信專業,屢試不爽。
4.交易特別注意事項
一般買賣雙方付款方式,第一、二次付款總合,以不低於成交價的50﹪為原則(第二次付款收齊,才交付印鑑證明),完稅款支付後,尾款勿留太多,以成交價的 10﹪至20﹪為限。若買方欲配合高成數貸款,例如7成、8成、9成甚或全額貸款,並非完全不可行,但切記不得為買方所指定之地政士(代書)辦理,最好由 優良經紀業(房屋仲介)專任或特約地政士辦理,或頗具品牌、公信力之第政士辦理。
過戶最重要的事情是過戶後尚未收到七成以上尾款的安全問題,要預防代書和買方聯手,在簽約時僅支付少數的簽約金,隨後兩者內神通外鬼,在地政士拿到權狀 後,以最快的時間向銀行貸款,在取得貸款之後隨即逃逸無蹤。因此為了避免這樣的情況發生,『慎選地政士』是最重要的關鍵。
增值稅減半
土地增值稅減半的優惠期限,乙已經快要截止,許多民眾趁機賣掉土地、房子,購買新屋,以少繳土地增值稅。有部份屋主,本身已有買賣房子,無法再適用一生中 只有一次的自用住宅優惠稅率,卻懂得運用現行夫妻間互相贈與土地不課徵贈與稅及土地增值稅的規定,達到使用兩次自用住宅的價惠稅率,又不違反自用住宅優惠 稅率每個人一生一次的規定,可以再節省一筆增值稅。
自從土地增值稅減半徵收一年多來,包括建地、廠房、大坪數別墅、店面、老舊透天厝及土地持分大的房子,交易量明顯增加,減半繳納的效果非常明顯。
依現行不動產交易之稅費,土地增值稅是出售不動產時佔最大的交易成本,依據房屋買進時與出售時的公告土地現值的差額計算,如果持有的時間久或是遇到地 價上漲,土地增值稅額相當可觀。但依據土地稅法規定:配偶互相贈與之土地,不課徵土地增值稅、贈與稅。
贈與稅的免稅額為100萬元,即贈與總額如果超過100萬元,超過部份必須要繳納贈與稅,而贈與總額的計算標準是公告土地現值總額及房屋評定現值(即房屋 稅單所記載的房屋現值),兩者合計的金額即為贈與總額,如果超過100萬元,需依法課稅。
【2003/02/15/民生報】