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自「不動產經紀業管理條例」實施後,仲介業已屬有法可依循,當您面對市面上眾多仲介品牌而不知如何選擇時,應以優良的品牌形象、專業的服務團隊、及完善的 售後服務為標準。當您決定將您的房屋委託仲介出售或買屋時,慎選仲介業(即經紀業)是您惟一的選擇。
1.售屋 專任委託書
專業的專任委託書應包含下列內容:
一、合法仲介公司(即合法經紀業) :
經紀業須入會(不動產仲介經紀商業同業公會)、繳納25萬元營業保證金、縣市政府備查許可,方能正式營業。
二、 不動產經紀人簽章:
91年2月5日起「不動產仲介經紀業管理條例」已經開始實施,故專任委託書內容一定要有經紀人簽章(須載明證號)、仲介公司全銜大印(須載明營利事業登記 證號或統一編號)、負責人簽章、領得營業員證照之營業員,以保障賣方權益。
三、標的物標示及付款 :
除預售屋外,不動產的標示部,應按照地政機關登記簿騰本為準詳實記載,簽 立專任委託書時,務必要求經紀業詳實記載,例如基地座落、地號、建號、持分、車位、面積、總價等。
付款一般分四次:1.簽約款  2.用印款  3.完稅款  4.交屋款。
應付款項要記載清楚,以免日後買賣雙方付款條件差距過大而影響交易。
四、委託人(所有權人)與受託人(經紀業)之權利、義務:
委託人應詳實記載現況說明書,並得輔助受託人完成銷售、買賣契約書、貸款等。受託人應善盡義務努力完成委託人交付之任務,並隨時向委託人報告銷售情形,製 作產權說明書、物件上網、夾報、登報等流通管道。另一方違約應負之損害賠償責任,也應明確約定,以免日後責任歸屬無法認定
五、委託期、服務費 :
委託期間起始日及終止日應明確如果要修改亦應另以書面為之。
房屋現址是否張掛售屋廣告,消費者有權決定可否,但應約定於合約書中。
服務費與支付方式,應約定於契約書中,依內政部規定不得超過6﹪,經紀業亦不得有聯合、壟斷行為。
六、附贈物品 :
賣方如果要將物品贈與買方,應將該物品明定於契約中,並詳細定明廠
牌、數量,尤其是大部分屋主會贈送之物品(例如燈飾、熱水器、瓦斯爐、排油煙機),特別須記載。另土地部分之地上物補償費、由賣方收成、由買方收成、電 錶、井、馬達等,亦要明確定立。
七、 管轄法院、特約事項:
賣雙方若有糾紛,大部分以不動產標的物所在地之地方法院為管轄區。
除合約內容外,如有其他特殊約定事項,應另行載明,並經雙方簽章始具法律效力。
八、 代理人授權:
非所有權人、公司、法人而為代理委託,代理人應檢附授權書,切勿口頭承諾,以免發生無權代理、偽造文書等事端。
九、 標的物現況說明書:
賣方應詳實記載現況說明書,避免日後成交時仲介業者及買、賣三方間對現況之爭議。
現況說明書應包括以下項目:
1. 住戶規約如有成立管委會或有管理組織應提供住戶規約。2. 滲漏水情形中古屋買賣可能難免有滲漏水之情形發生,應於現況說明書內標明位置供委託方勾選。3. 海砂屋檢測如曾作過海砂屋(混凝土氯離子含量)檢測,應檢附檢測影本。4. 幅射屋檢測如曾作過幅射量檢測,應提供檢測影本。5. 損鄰狀況所謂損鄰應包含標的物旁之工地施工不當、越界建築、佔用、無權使用、損害隔鄰、天災等。6. 凶 宅發生非自然死亡事件,如自殺、他殺、車禍、意外、自然死亡棄置過久、不明死亡,屋主應善盡告知之義務。7. 改建禁建糾紛委託人於委託時如與他人有糾紛,例如定金、付款、法律訴訟、違建被查報等,應善盡告知義務。8. 土地因素土地全部或一部份為道路用地、公共設施保留地、重劃或遭徵收,為避免交易糾紛,應加以說明。9. 管 理 費應詳細記載費用,月繳、季繳、年繳、或其他繳費標準。10. 現況說明書簽章現況說明書是依房地現況記錄,也是經紀業銷售時提供買方的依據;委託人應親自勾選,內政部規定它是契約書的一部分,以避免成交後,買方因屋況對您提出指控。
2.定金、斡旋金、要約書應注意事項
一、買賣定金收據 :
何謂定金,即買方以成立契約為目的,向賣方給付有一定價額之金錢或物品,定金一定要實際上有物品的交付。定金如正式交付成立後,如因可歸責於買方或賣方的情事致契約不能履行時,定金是具有損害賠償違約金的性質。定金收據上的違約賠償責任是比照民法第二百四十八條、第二百四十九條關於定金的規定。
經紀業(仲介業者)的定金收據,應包含建物土地座落、總價、第一次付款方式、特約條件、簽約日期、簽約地點等。
二、斡旋金與要約書 :
何謂斡旋金,即買賣雙方之買賣條件、價格、代書費、付款等尚有差距,買方基於承買之意思交付相當之金額,於「一定的期間」,由仲介業者代理買方向賣方提出要求及表達承買意願。如於期間內,賣方承諾買方承買條件並「簽收」時,斡旋金即成為定金的一部分,買賣契約即因雙方意思表示一致及定金之給付而成立。在此同時,經紀人會將您給付之金錢交付予賣方收執。如果經紀業(仲介業)者無法於約定之斡旋期間內斡旋成功,該斡旋金應無息全額退還買方。
買方亦可選擇要約書向賣方表達承買意思,在一定的期間內,如果賣方同意出售並簽認,買賣即因要約經過承諾而成立。如賣方不同意出售,要約即失其效力。
其他應注意事項:1.依內政部規定經紀業(仲介業者)應主動出示買賣斡旋金和要約書供消費者選擇,並據實說明二種契據間之差異,由消費者依本身意願選擇。2.斡旋金或要約書之付款方式或其他約定事項所記載的內容,均是買方欲待賣方承諾之買賣條件,若賣方按書面所載條件承諾並簽認後,即成為買賣契約之一部份,買賣雙方若有一方反悔,須負損害賠償責任。3.當買方簽認表示購買意願,在委託期間之內都可行使撤回權,但必須注意的是,一定要在賣方承諾買方的買賣條件之前,因為要約(斡旋)的條件一經賣方承諾簽認,買賣契約即因雙方之意思表示一致而成立,這是民法關於契約成立之規定。當買方要承買不動產之前一定要詳細考慮才能發出要約之意思表示,並且在選用任一項書面時,一定要遵守該書面所表彰的權利義務關係,因為不論斡旋或要約的內容,都是契約的一部分。4. 如果買方使用的是斡旋金而成交,任一方的違約法律效果與定金收據相同。對於要約書的使用,許多買方簽認要約書後,因為並沒有任何金額的交付,認為不依約履行簽約義務也不會有任何損失,且大部分的賣方亦少有大費周章的對買方依法請求,業界目前要約書之違約,均依「內政部公佈」的成交價3﹪為憑。契約是規範雙方的,任意不履行合約,都是對契約精神的傷害,未違約的一方在法律上得享有的請求權,如果沒有明示的拋棄,均可在法定時效期間內向違約的一方請求,只是還沒有行使罷了,買賣雙方應了解其利害關係,勿憑一時衝動買屋賣屋。
3.不動產買賣契約書
買賣雙方彼此所應履行的義務和得享有的權利,都應在合約書中有所規範。
一、建物、土地標示:
買賣建物、土地應明確記載,建築改良物標示、土地標示、面積、持分均應由合法之地政士(土登記專業代理人)執筆,並由所屬經紀業之「不動產經紀人」簽章。
二、未保存登記、車位:
除謄本所登記之面積外,增建(未經保存登記的部分)部分亦應詳加記載,免日後紛爭。如有車位其座落位置、型式、都應加以記載,如有住戶公約、大樓管理規章 等,亦應一併檢附列為合約之附件。
三、 付款方式:
買賣的付款有四個階段1.簽約款2.用印款3.完稅款4.交屋款。合約書應有一專門記載付款明細、收執款項之欄位,買賣雙方之任一方如未履行合約,應負違 約責任,賠償
未違約之一方。
四、買賣方應繳稅費 :
依現行稅法規定以納稅義務人區分,買方應負擔契稅,賣方應負擔土地增值稅。代書費、過戶費用等,一般習慣由買方支付,地政士(代書)一般由經紀業指定特約 地政士,經買賣雙方合意為之,若有特別約定須事先言明,以免滋生糾紛。
土地增值稅分一般及自用二種,自用增值稅「10﹪」與一般增值稅「40﹪」「50﹪」「60﹪」之稅額差距可達六倍之多!但優惠的自用增值稅率,賣屋者一 生僅能適用一次(都市計劃內適用3公畝以內,都市計劃外適用7公畝以內),由於影響賣方權益至鉅,所以賣方應以何種稅費申報,就應於簽立買賣契約書時與買 方先行約明清楚,以免日後爭議。
五、銀行貸款 :
買方基於資金運用之考量,大部分於購屋時欲向銀行申辦貸款。因貸款成數之多寡,銀行除了會鑑估不動產標的價值外,更與借款人本身的債信及償債能力有關,尤其現值經濟不景氣,各家銀行呆帳、法拍物件甚多,故銀行對外之放款已趨於保守,行之有年的虛灌成交價,銀行已不予採信,縱使不動產市值高,但因借款人無法提供確實的償債能力證明,亦會被銀行拒絕。
有部分買方對貸款利率及成數可說是「相當在意」,買方於貸款時都想取得更優厚的低利率,這種心理原本無可厚非,但是仍應以履約順暢為前提。許多買方因貸款問題而造成履約延遲,或因承貸資格無法貸得所需款項時,除了影響合約之履行外,更可能因此負有違約責任。有鑑於此,建議買方於辦理購屋貸款前應審慎考量貸款條件及個人因素,並且不要一昧想要高貸或追求低利率,因為諸多外在因素及政府政策並非一體適用每一個購屋者。
六、雙方權利與義務:
合約是將雙方權利、義務具體化的書面合意,針對未履行合約義務的一方,就應有責任性的約定。基於『私法自治』的原則,違約處罰或遲延責任只要與法不違,法 律即尊重雙方當事人的契約自由。所以除了履約期間遭逢不可抗力等非可歸責於任一方之事由外,任一方因自身因素所造成之履約延滯,例如不依約定支付價金、備 齊證件、貸得款項…等,以上情事,另一方均可透過催告的方式敦促他方定期履行合約義務(一般以存證信函或律師函催告之)。如於期間內仍不履行,除了依約將 以實際違約之日起計算違約責任外,如違約之一方經催告仍未履約,未違約之一方依法可以行使契約之解除權,並且依約請求違約之損害賠償。
七、交屋款(尾款):
賣方於收尾款前,須將房屋先行點交給買方,買方須仔細查點房屋是否依當時約定現狀交屋,若有遭破壞、贈品減少、漏水等重大瑕疵,應即要求屋主恢復原狀或修 復,待屋主完成應盡義務後,方才交付尾款。故房屋點交是不動產買賣最重要的一項手續,一般在買方支付尾款時,賣方即應配合騰空點交。房屋點交的重要性,在 於買賣標的物一經交付即是買賣標的物利益與風險的轉換,也是買賣雙方權利與義務的終止,在法律上特別重要,故應格外小心因應。
八、 特約條款:
契約條款以外之特別約定事項,應詳實載明,並經雙方蓋章,買賣雙方均應共同遵守。