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1.買屋貸款種類
1. 無自用住宅貸款 6. 勞工貸款 11. 政府發佈之各種優惠貸款
2. 一般購屋貸款 7. 勞工修繕貸款 12. 2000億「優惠房貸」
3. 理財型購屋貸款 8. 公教人員購屋貸款 13. 青年首購優惠貸款
4. 儲蓄購屋貸款 9. 原住民購置自用住宅貸款 14. 921大地震受災戶重建家園專案貸款
5. 國宅處之住宅貸款 10. 軍人優惠貸款  
2.申請房貸的路徑
目前可供選擇的房貸路徑相當多,除銀行外,信用合作社、壽險公司、農會、郵局、信託公司、二胎、私人等,也為購屋人提供了多種選擇,但是不同的貸款路徑由 於其資金背景的差異,對房屋貸款的實施政策也迥然不同。

以省屬的公營銀行而言,常常因為配合政策性的需要,提供的優惠貸款額較多,利率也較低,但在公營銀行較為保守,可承貸的成數就較低;至於向壽險公司辦理房 貸,若為該壽險公司的保戶,則在利率上也可得到減碼的機會;此外,如果透過房仲公司辦理貸款,因其較常與銀行往來,也可從中得到較豐富的資訊,或是取得較 低利率。但貸款人仍可依平常與銀行往來的狀況加以評估選擇。
3.優惠房貸拉抬中低價位房屋買氣
一、 政府拼經濟:
自89年下半年以來,政府釋出的政策性優惠房貸已經累積達1.2兆元,三年來連續降息15次、累計降幅達3.75%,形成前所未有的低門檻購屋環境,一再 激發中產階級的購屋需求。根據早安房屋統計,近三年來買方的購屋預算漸趨保守,中低總價買方所佔比例較3年前增加約一成;相反地,中高總價客戶進場態度則 顯得溫和。

早安房屋表示,自89年以來國內經濟環境下滑,政府適時釋出1兆2億元優惠房貸,對房市景氣的穩定確實發揮穩定功能。低利優惠房貸續推3年,貸款門檻降 低,利率條件也愈來愈好,事實上仍以激發中低總價市場的買氣為主,民眾轉租為買的案例持續激增,但中高總價的購屋反應卻相對稍嫌冷淡。

根據早安房屋的最新統計,這三年的潛在買方,在購屋預算上轉向以中低總價產品為主,約佔七成。其中,打算在斗六市 虎尾購屋的買方,有60%設定購買400萬元以下的房子,比起89年時的50%,大幅增加一成;而有意在雲林縣它鄉鎮置產的民眾之中,將購屋預算訂在 300萬元以下的中低總價比例,則由89年的60%,上揚至70%,成長10%。顯示政策性房貸專案的推出,對於一般受薪階層的首購或首換族群,在購屋的 助益上十分明顯。
二、 中高價位房屋還待努力:
早安房屋指出,相對於中低總價市場銳不可擋的買氣,中高總價客戶對市場的反應卻顯得相當平穩,整體在購屋預算的比例分布上,呈現相對減少的現象。

以斗六市為例,目前買方預算設定在 600萬至800萬元的比例為20%,89年相同總價的比例卻達25%,較89年時明顯減少5%;而將購屋預算訂在800萬元以上的買方變動較小,些微減 少了2%,約佔整體的一成左右。
三、 中高價位房屋 倒吃甘蔗:
早安房屋表示,這種現象顯示由於近二年半以來降息達15次之多,加上銀行利率政策愈來愈透明,尤其貸款額度上限為200-250萬元,以七成房貸換算則為 總價285-360萬元的產品,因此對於低總價客層的吸引尤為顯著。相反地,根據實際的調查顯示,購屋總價在500萬元以上的買方,約僅22%選擇七成以 上貸款,較400萬元以下買方的近半比例為低,顯示中高總價買方對低利優惠房貸的反應較為冷淡。

早安房屋指出,目前市場的買氣主要還是集中於中低總價市場,中高總價的市場反應略遜一籌,顯示低利優惠房貸所帶來的市場激勵,尚未在房市中全面發酵。但由 於土地增值稅減半二年的期限將屆,加上選前利多持續刺激股市上揚、消費者信心逐漸回穩,預料中高總價市場將會在年底前趕上這波熱潮。

4.優惠房貸再續撥 帶動看屋人潮湧現
政府優惠房貸再續撥2800億元的政策一確定,各地方皆湧現大量看屋人潮,顯示出民眾需求仍屬強烈。目前利率為2.3%的政策性優惠房貸再續撥,已 是自89年以來第四次提撥,除了再度刺激買氣外,也再一次建立消費者對房地產市場的信心,並增強民眾進場買賣房屋的意願,無論是進場投資、保值或自用,都 有利於推動下半年房市發展,也有消費者已經預期下半年房價將上漲,搶著在此時進場購屋。

早安房屋表示,目前房屋市場資金還是滿充沛的,從近日店頭交易的情況來看,平均成交天數從120天大幅下降至60天,甚至有買方只看過一間房子後便馬上成 交,顯示市場上買方購屋需求強烈;因此,在優惠房貸續撥與明年土增稅確定調降的影響下,預估未來還會有更強勁的買氣進入市場,對於下半年房市的發展也樂觀 看待。

今年以來,在低利率優惠房貸與土增稅減半的利多影響下,民眾購屋負擔減輕,買氣持續回穩;從房市交易量增加與餘屋數量持續下降的情況來看,過去供給大於需 求的情況已趨於平衡,雲林縣地區下半年房市甚至還可能出現供不應求的情況。

另外在政策的部分,即將到來的總統大選,雖多少都會為房市帶來一些干擾,不過皆屬於短期影響,且影響不大,從長期的角度來看,選前應還不至於會有影響房市 的利空因素出現。

5.如何辦理高額房貸
在銀行緊縮放款的政策下,目前一般中產階級民眾,若未與銀行在平時建立較佳的關係,加上產品的屬性較特殊(如農地、農舍、小套房、夾層屋、工業住宅、屋齡 15年以上房屋等),通常不易核貸到七成,連帶增加購屋的難度。若消費者希望能維持七成的房貸額度,或是在七成之外再增加額度,可嘗試突顯本身的優質條件 如下:
1. 增加保證人 若保人可提高至二人或二人以上,或保人名下有不動產或其他財力證明,通常可爭取到較佳的貸款額度。2.擔保品增加 若需要提高名下某一個房子的貸款額度,可嘗試提供其他不動產共同抵押,提高額度。3.提高房貸利率以自願提高利率增加額度的方式亦是一個可行的方法,這必需配合貸款人的自身條件、償債能力,進一步與銀行洽談。4.縮短房貸攤還年限以縮短銀行放款回收時間,幫助銀行降低逾放的風險,亦可增加額度核准的可能性,但每月須負擔之本金會較多,須考量本身負擔能力。5.信用貸款以借款人的經常性收入衡量還款能力,不足之貸款部分以信用貸款補足,貸款年限5年內,貸款金額約在1百萬元以內?但利息較高。6.二胎貸款二胎貸款意即同一抵押品向銀行申請第二順位貸款,銀行通常會按照估算的房屋殘值評估貸款金額,還款年限在5年以內,但核准的銀行較少?因為風險較大。
6.指數型房貸
指數型房貸是以主要銀行一年期定期存款利率之平均值或是保險公司的保單分紅利率或保單預定利率為基準,再依照客戶信用情況、償還能力及風險加以區分等級, 決定加碼幅度的新型房貸。
目前已有多家銀行以及壽險公司推出指數型房貸,參考的基準利率,銀行業多以國內前幾大行庫定儲平均利率為基準再加碼,而壽險業則多以保單分紅利率為基準。
一、 採用指數型房貸的優缺點:
1. 優點指數型房貸的優點是計算方式公開透明,消費者知道房貸價碼如何調整,不再被少數不肖銀行坑錢(一般銀行利率降低,都不主動告知,相反的,利率昇高,馬上主動提昇,一直為消費者普遍詬病、深惡痛覺。),是屬於較合理之調整型房貸。2. 缺點是計息基礎按定儲或是保單分紅利率,波動度變大,貸款戶若財力不穩定,可能因為利率浮動過高,因而繳款困難。

指數型房貸須考慮加碼幅度、轉貸成本。銀行會根據客戶的不動產擔保品和本身信用評等,例如還款紀錄、信用狀況等,決定加碼幅度。

二、 轉貸費用包括「轉貸成本」和「房貸違約金」二種:
1. 轉貸成本包括帳戶管理費、開辦費、鑑價費、代償費及抵押權的設定規費、代書費等。由於銀行日趨競爭,互拔樁角(房貸戶)已是各銀行為求生存的必然趨勢,故轉貸指數型房貸戶,所需繳付之轉貸費用,約只需3000元至5000元,甚有銀行業者標榜完全免費搬家(房貸),轉貸戶應善加利用此一趨勢。2. 房貸違約金房貸戶與銀行簽約時,貸款期限七年至三十年不等,銀行為確保能穩定收取利息,於房貸契約中約定,若提前還清貸款時,應支付違約金,因公平會及消費者保護法的制止,已很少有銀行收取違約金的情況。若消費者還有被收取違約金情事,可至當地縣市政府消保官申訴,應有不錯的成效。