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1.我要買甚麼產品
購屋前,消費者應先對自己的購屋需求有一概略的認識,才不致於在購屋時進退失據或如大海撈針一般。如想要怎樣的居住的環境?選擇寧靜或交通便利?近明星學校或市場、公園、運動場、想買多大的房子、有庭院、停車場。買那一類型的房子?店面、住宅、預售屋、新成屋或是中古屋、大樓、公寓、別墅還是透天厝。
到底要買什麼樣的房子,消費者可依本身購屋需求、購屋能力及未來生涯考量來決定。以選擇預售屋或中古屋為例:預售屋房屋新,一般而言也有較佳的公共設施,加上貸款額度高,以較低自備款就能儲蓄購屋。只是預售屋未來完工的品質或屋況是否能如銷售廣告所言,要交屋後才知道,而且在餘屋供給的壓力下,過去也有建商跳票倒閉的情形出現,消費者必須慎選建商(財力信用是否良好)與產品,才能買的安心。中古屋屋齡較舊,但公設比率比新屋要低,使用面積較大,而且房價較低,購屋負擔較輕。由於中古屋屋況、產權清楚,若能做好產權調查,詳閱不動產說明書,則購屋發生風險的機率極低。
2.做好購屋資金規劃
買房子時做好資金規劃,不僅有助於資金調度,也避免購屋後為償還貸款而擔憂。買房子要付多少錢,要看打不打算向金融機構貸款而定,若不貸款,就必須在簽約到交屋的1、2個月內準備好房屋總價的購屋資金,若打算貸款,就只要準備房屋總價扣除貸款的差額即可取得這間房子的產權。
一般而言,若辦理貸款,買中古屋約需準備三成的自備款,預售屋由於房屋較新,加上建商大多配合信用貸款或提供公司貸款,因此準備房屋總價的一成至二成即可購屋。因此,預售屋自備款低,用比較少的資金就能買房子,中古屋房價低,能節省較多的購屋支出,而且不用擔心未來交屋後,房價是否下跌或屋況是否滿意的問題,要買中古屋還是預售屋好,消費者可視自己需要決定。
由於貸款是按月分期攤還,因此若每期能支付較高的還款金額,則可以多貸些款項,提高購屋總價。相反的,若每期能支付的還款金額較低,則應降低貸款金額,減少購屋支出,以免日後為了房貸支出而影響生活。當然,貸款利率高低與貸款期間長短也會影響每期還款的金額,貸款利率低、貸款期間長能減輕每期的還款支出,消費者購屋前可與仲介業諮詢。
3.如何取得額度高利率低的房貸
要減輕還款金額,可延長貸款時間或降低貸款利率。要壓低貸款利率,不外乎是取得優惠貸款或向金融機構爭取較低的貸款利率。取得優惠房屋貸款及首購條件是基本要求。勞保年資符合資格者,可參加勞工住宅貸款的抽籤,軍公教人員符合資格者則可申請公教住宅貸款。
另外各銀行也有辦理「儲蓄購屋貸款」、「首次購屋貸款」供無自用住宅者申請,基本上,前者的適用條件較嚴格,利率較低,後者的優惠利率較高,但不必抽籤,也不必排隊。若不符合優惠房貸資格,但仍想取得較低的貸款利率或較高的貸款額度,可以事先做些準備工作,如將存款轉入預先存入擬貸款銀行建立信用,按期償還您現有所有的借款、信用卡款項,另外以信用條件較佳的人為借款人,或和就職公司往來銀行貸款都是爭較佳貸款條件的可行方式之一。
與經常往來的金融機構貸款也是方法之一,一般而言,公營銀行優惠貸款額度較多,利率也較低,只是貸款成數較低。壽險公司保戶向壽險公司申辦房貸,利率上也可得到減碼的機會。若都攀不上關係,則可考慮使用房屋仲介業熟識配合的銀行,由於大型房屋仲介業案件多,是一般銀行極欲爭取的大客戶?因此能取得一般客戶無法取得的貸款利率與條件。
4.先買後賣或先賣後買好
換屋時要視個人條件而定?若消費者無充裕自備款購置新屋,建議不妨「先賣再買」,以免買了房子卻沒錢繳交房屋款。若消費者資金充裕,則建議「先買再賣」,因為沒有售屋壓力才能賣個好價錢。
選擇「先賣再買」時,應將房屋重新粉刷稍加整理,絕不可因即將搬家,雜亂不堪或為了省幾萬塊錢而影響房屋售價。另外若能要求換屋的買方增加購屋自備款成數、或盡量延後交屋,對即將進行購屋行動的屋主是十分有利的。當然房屋出售前仍可以進行看屋活動,只是消費者應等房屋賣出後才付訂購置新屋,風險較低。此時,消費者若能對資金需求不大「如貸款餘額低、財力狀況佳等」的屋主提出及早交屋、或儘量降低購屋自備款的要求,也是相當不錯的選擇。至於「先買後賣」者,要減少購屋支出,可適度提高購屋自備款作為向屋主議價的籌碼,這招對缺錢的屋主,如斷頭戶、貸款金額高、或繳息遲滯的客戶等十分好用,消費者應善加運用。換屋者也應善用重購退稅的規定為自己節省高額的稅負。
房貸支出只要大約在家庭所得的三分之一,便堪稱為合理負擔,屬於合理房價的範圍。目前房價處於低檔時期,房貸利率又低,全省每月房貸支出大多已經低於家庭 所得的三分之一,台中市的每月房貸支出甚至只佔家戶收入的一成,簡單地說,目前全省皆已到達所謂的「合理房價」標準。
1.優惠房貸創新低
利率不斷走低,政策性優惠房貸利率再降至2.3%新低,房貸戶可算是所有理財方式中的最大受惠者。根據統計資料顯示,若以每戶家庭房貸支出與可支配所得的比值來衡量,目前全省各主要都會區的房貸支出比全面降至三分之一以下;而中南部都會區,甚至下降到一成五以下,在低利優惠房貸的助益之下,購屋顯然輕鬆很多。
2.全省都會區皆以屬於合理房價範圍
根據行政院主計處的家庭收支調查,台北市家庭每月可支配所得為101,494元,30坪房屋平均總價約為675萬元,貸款七成、利率5%的每月房貸支出為 31,185元,占每月可支配所得的30.7%;台北縣家庭每月可支配所得為74,682元,30坪房屋平均總價約為465萬元,每月房貸支出 21,483元,僅佔家庭收入(可支配所得)的28.8%。過去業界及民眾大都將合理的房貸負擔設定在家戶所得的三分之一,房市景氣好的時候房價較高,其每月房貸的合理負擔,甚至可拉抬到家庭所得的三分之一至二分之一之間,而目前卻連台北市的負擔也低於三分之一,顯見目前全省的房價已屬於合理房價範圍。
3.繳息不再是沉重負擔
新竹縣及桃園縣家庭房貸佔每月家庭收入的比例約為一成半,桃竹地區已經算是全省房貸支出比例次高的區域,但仍比大台北地區足足少了一成以上。房貸負擔與家庭收入比例不到一成五的地區,包括高雄市、台南縣、台中縣市,可見中南部地區的房貸支出的負擔相對較小,房價已較合理水準偏低。
中南部都會區由於過去市場供需失衡的狀況比北部嚴重,加上拍賣屋對市場的負面干擾,使近年房價下殺力道較北部強勁。因此,在桃園以南都會區的住宅大樓房價,均已經下跌至谷底價,而且普遍不到大台北地區房價的一半;而主計處所公佈的中南部地區家庭可支配所得,卻約為台北市的七至八成,才會造成中南部地區每月房貸負擔僅為家庭收入的一成五,部分縣市的可支配所得甚至高於台北縣的平均水準,因此中南部地區的民眾購屋負擔壓力顯然減輕許多。
1.買屋前
購屋首重地段,因此交通便捷程度、學區距離遠近、公園綠地大小、生活機能便利性等都必須考量,當然附近有無嫌惡設施,例如工廠、墳墓、豬舍、瓦斯槽、機場、垃圾場等,也是必須留意的重點。另外建築物棟距、停車方便性、建築物新舊、居家環境品質等週遭的鄰里品質,以及個案本身,如房屋產權、大樓管理、採光通風、室內格局、室內裝修程度、有無漏水、以及管理費多寡、公共設施品質、公設比高低、房屋結構等,都是購屋者看屋時必須留意的事情。
為了找到適合的房子,多看、多聽、多比較是必要的原則。多看的原則是:多看幾間房子,多看幾遍,白天看、晚上看,情天看、下雨天看。多聽的原則是:聽別人說行情,聽別人說屋況。多看、多聽之後再進行比較。
2.確認買賣雙方身分、不動產是否清楚
若賣方非所有權人且無出售授權書,或限制行為能力人無監護人的同意、法人財產出售要件不符等無權處份,或是賣方取得國宅未滿兩年即售出、購買國宅的買方不符承買人資格、購買農地地主無法申請自耕能力證明等情形,均有可能會使買賣無效,購屋者不可不慎!
另外消費者付出購屋自備款後,會不會發生屋主不出面、房屋遭限制登記或產權有爭議的情形,或是所買的房子位於公設保留用地、使用權有爭議,或是有重大瑕疵,以致於買賣雙方出現爭議而困擾不已。
3.議價的要領
為了談出個好價錢,購屋者可以依房屋優劣點、喜好程度、屋主售屋動機等資訊,再參酌成交行情以決定出價高低。屋況佳的房子出價的人較多,因此若房子相當喜 歡,適度提高價錢是有必要的。為了順利拉近買賣雙方房屋價款、付款方式的歧異,買方可以簽訂「要約書」或支付「斡旋金」由房仲業者居間協調撮合,以加速交 易的完成。
當屋主同意「斡旋金」收據上買方所列的條件時,該項買賣便已成立,此時「斡旋金」便轉成定金,「斡旋金」有協助買方向屋主議價及避免屋主反悔不賣的功能,可保障買方的承購資格。「要約書」也可傳達買方買屋條件,好處是不必付出錢,只要屋主在要約書簽名同意,該項買賣依然有效。只是,購屋者必須明白,雖然要約時買方不必付錢,但若屋主同意,雙方仍有履約的義務。
4.利誘仲介人員
一般房屋仲介從業人員,無論是有底薪或無底薪制,一訂有獎金制,買方所需支付之仲介費,通常為成交總價款的百分之一至百分之二,依現行之制度,絕大多從業 人員均相當在意領取獎金之多寡,故買方若希望買到便宜的房子,可故意慫恿負責議價之人員多付仲介費,請他更積極的幫您議價。例如價位1000萬的房子,原 本成交價為900萬,若更積極的多議50萬,對買方而言,多付個10萬仲介費絕對是值得的。
1.找誰買看自己需求
找房子時,有的人堅持要自己找房子,有的人為了省麻煩乾脆透過仲介公司尋找。自己找房子,碰到屋主自售的案子,若喜歡又能談妥價錢,則可以節省一筆仲介費 用。只是房屋交易金額龐大,並且涉及相當專業的產權、斡旋、過戶等相關知識,交易過程繁雜冗長,已有愈來愈多的消費者藉由仲介公司龐大的案源,增加自己的 購屋選擇。
仲介公司擁有龐大的案源,尤其是大型連鎖仲介公司,銷售案源甚至高達數百筆以上,對增加消費者選擇,迅速找到合意房屋而言,是個不錯的好幫手。另外仲介公 司也能提供安全的交易保障與豐富的購屋資訊,讓消費者從看屋、與屋主洽談,簽約,到貸款、交屋,都能安心、輕鬆應對。另外不動產說明書提供,也都屬於免費 的服務呢。
如果您時間充裕,有房地產交易經驗,擅長與屋主磋商價錢,又不急著找到房子時,自行尋屋是個蠻好的構想。相反的,若您是忙碌的上班族,無暇大海撈針般長時 間地毯式尋屋,對房地產交易、相關知識所知不多,擔心購屋會買到問題屋或無法取得產權而血本無虧,則應該透過仲介公司幫忙尋屋才是上策。
2.行情研判
了解房屋行情有助於購屋價格的決定,出高了當個冤大頭,平白增加血汗錢,出價太低,又怕錯失機會而讓他人買走。行情可以詢問當地住戶、正在出售的物件、代 銷案場、當地仲介公司。
了解行情後,仍應參考建商口碑、樓層、屋齡、坪數、景觀視野、生活機能、大環境、小環境、交通、學區、裝潢、採光、格局等條件,再評估想要購買房屋的合理 價格。當然,若購買標的非常喜歡,又非常搶手,適當提高購買價格是必要的。
3.買屋常見糾紛
中華民國不動產買賣採登記制,購屋者交出自備款到產權過戶交屋期間,可能出現風險的過程相當的多。預售屋的購屋風險主要發生在坪數虛灌、施工品質不佳及交 屋延遲、車位、銷售廣告不實等方面。中古屋的購屋風險若加以分析,則可分為坪數不實、房屋瑕疵、產權不清、貸款不足等多種情形。
一、 預售屋的糾紛類:
1. 坪數誤差或室內格局不符坪數問題主要產生在客廳過大、房間變小、樑柱變粗或夾層加建等,交屋後室內面積與購買時的契約不符。2. 施工不實、變更設計或交屋延誤施工品質不良是消基會房屋買賣糾紛比率最高的,還有的是建商未經買方同意即變更結構體或格局、高度的設計,或者二次施工影響房屋結構與公共安全。大部分買賣合約書施工期是以工作天計算,消費者需有此認知,以免日後無謂紛爭,需防建商財務週轉不靈而跳票倒閉,以致房子遲遲無法交屋,還需自組自救委員會。3. 分期繳款太頻或貸款不足勿以為分期付款是每月一次,買賣契約內工程款付款方式是以施工進度分期付款,在趕工階段或建商改變施工結構或工期縮短時,會出現購屋者月付好幾期款項而無法繳納的情形;或建設公司原本承諾之貸款額度,因非買方因素而貸款不足,使買方支付價金困難;另是貸款核撥開始計息與實際交屋日期過長,消費者多付不該付的錢。4. 車位型式車位可分為平面式及機械式,機械式又分上層及下層,車道出口又有坡道及昇降兩種方式;還有分「有產權」與「無產權」,依產權分又有法定與增設車位的分別,車位所在位置及編號、大小、證件。5. 廣告不實例如描述距離、車程、建築物座落描述與事實差距過大;土地使用分區、用途無明確標示(如工業住宅、丁種建地、農舍)、掩飾厭惡環境、夾層屋的權狀坪數等。6. 付定金及中途解約購屋者匆促下定後,買賣條件未談妥導至簽約不成,定金可不可退回或要退多少。保存登記後坪數有誤差如何計價或解約,中途解約的違約金或交屋日延遲等在買賣契約書中均應有明確的約定。7. 減少預售屋糾紛找老字號、形象佳、口碑讚、財務健全之建商購買,事先了解契約內容的合理性並謹慎簽約,並保留契約書與相關售屋資料以為事後爭議處理的依據,遇有可能紛爭時,錄音存證。
二、 中古屋的糾紛類型:
1. 不符法條或無權處份紛所有權人未到且代理人無出售授權書、限制行為能力人無監護人的同 意、或法人財產出售要件不符等無權處份、賣方取得國宅未滿規定年限即出售、購買國宅者不符承買人資格、出售農地者無法符合農地農用等違反強制規定時,會使買賣無效。2. 過戶中途或產權不清紛買方付出自備款後,賣方因其他問題而避不見面、未出面配合辦理過戶事宜、證件遲不交付或過戶中途房屋遭限制登記(查封、假扣押、假處份)。位公共設施保留用地或使用權有爭議、佔用、兇宅、瑕疵擔保及危樓、輻射、海砂、傾斜、非現況交屋、天災、違規使用等重大瑕疵爭議。